在上述国家赔偿一案中，财务公司不知道或不应知道百胜公司的第0059524号房地产权系重复发证，存在有权利瑕疵。其基于对市国土局颁发的房地产权证及相应不动产登记薄的信赖，方将870万元贷款贷给百胜公司，而最后却因市国土局的登记错误等原因而遭受巨额损失。法院最终判决市国土局承担赔偿责任，也正是出于维护登记公信力和保护善意第三人信赖利益的考量。

　　在《物权法》颁布之前，对于登记错误所导致的责任后果，法律或没有规定或规定得很模糊。如《土地登记规则》第71条只规定在土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记，但对于登记错误造成利害关系人利益受损的情况则没有提及。《土地管理法》和《城市房地产管理法》中也仅仅规定了机关工作人员的刑事和行政责任，并未规定民事责任。而现实中，“登记的错误时常发生，有关当事人也因此蒙受损失甚至损失惨重，但登记机关从不承担责任。”[4]此观点虽然有些绝对，但却很能反映现状。如郑州市发生的一则真实案例：由于房管部门工作人员在审查登记中存在的过失，致使一骗子持伪造的房产证“卖”出了一套他人的二手房，受害人在损失12万元后，向法院起诉请求判令该房管局行政审查违法并承担赔偿该损失的过错责任。法院最后判决该房管局审查行为违法，但不负责受害人12万元经济损失的赔偿。[5]

　　有学者对这种登记机构对其错误登记不承担责任的现象进行了抨击，认为其很不妥当：第一，登记机关不能仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任，必须要使登记部门在享有一定利益的同时承担一定的责任，以体现权利义务对等的原则；第二，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的职责，促使其认真审查登记的内容，力求使登记的内容可靠；第三，如果因为登记机关的工作人员的严重过错甚至与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害，而登记机关和有关工作人员不承担任何责任，对受害人是极不公平的。[6]该评论从法理和现实情况细述了登记机关应对其错误登记的后果承担责任的理由，可谓切中其弊。

　　笔者认为，根据物权法的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为，如果登记发生错误，也就是交易基础发生了错误。错误的法律基础，将不会发生当事人期待的法律后果并有可能给当事人造成损害。如果登记的错误给当事人造成了损害，则登记机构应当承担相应的赔偿责任，这既是确立不动产登记公信力的要求，也是保护弱势群体的需要。[7]正是由于确立登记机构赔偿责任的重要性和必要性，在两部物权法草案学者建议稿中都对此作了明确规定。[8]《物权法》也吸收了该两部学者建议稿的意见，在第21条中明确规定了登记机构赔偿制度。

　　三、登记机构赔偿责任的构成要件

　　欲研究登记机构赔偿责任的构成要件，须先确定该赔偿责任是民事赔偿责任还是行政赔偿责任；而欲明确赔偿责任的性质，须先确定不动产登记行为之性质。不动产登记行为的性质，又与登记机构的管理体制密切相关。由于我国统一登记机构的性质、设置等管理体制尚未以法律形式予以确定，本文仅以目前登记机构为国土、房管等行政机关的视角，来探讨不动产登记行为的性质及登记机关赔偿责任的构成要件。

　　对于我国不动产登记行为的性质，学界一直存在较大争论：一种观点认为其是民事行为。理由主要是：不动产登记是民法物权变动的公示方法之一，德、日等国皆把不动产登记法作为民法不动产法的必要组成部分；即便登记部门为行政机关，但其在履行职务中的给他人造成的损害仍可属于民事侵权行为，《民法通则》第121条即有规定等。[9]另一种观点则认为其是行政行为。理由主要是：办理登记的部门皆为国家行政主管部门；目前规范不动产登记的行政规章都是将登记作为行政主管机关的行政管理行为并赋予了其审查权；登记是国家行政机关与公民、法人或其他组织之间的一种管理与被管理的关系，双方地位并不平等。[10]

　　笔者认为，应将不动产登记行为区分为当事人的登记申请行为和登记机关的审查登记行为。前者属于当事人的物权设定行为，当属于民事行为；而后者则属于登记机关对当事人的登记申请依法进行审查并决定是否予以登记的职权行为，当属于行政行为。此处所指的登记机关的赔偿责任主要是由于登记机关在履行审查职责中存在违法失职行为所应承担的后果，故该责任应是行政赔偿责任。当事人在其合法权利受到损害后，可在提起行政诉讼的同时提起行政赔偿，也可依国家赔偿法的规定直接申请国家赔偿。

　　根据《物权法》第21条及国家赔偿法有关理论，笔者认为，登记机关赔偿责任的构成要件应有以下四个方面：

　　1、不动产登记记载存在错误

　　登记的错误主要包括：（1）错登。如将甲之不动产登记为乙；将在建工程登记为已竣工建筑；不动产的性质、位置、名称、面积有误等。（2）漏登。如一不动产办理抵押登记手续后，登记机关却未将此抵押事实记载于登记簿等。（3）错误注销。如甲取得乙不动产的抵押权后，乙持虚假的抵押权终止证明使甲的抵押权被注销等。

　　2、登记机关在登记中存在违法行为

　　这里的“违法”不能仅仅理解为违反有关法律、法规的明文规定，而应作广义上的扩大解释，即违法不仅包括违反有关实体法，还包括违反有关程序法；既包括违反法律、法规和其他具有普遍约束力的规范性文件，也包括违反法的基本原则和精神，如诚信原则、公序良俗原则、权力不得滥用原则和尽合理注意原则等。[11]

　　在前述财务公司诉深圳市国土局行政诉讼及行政赔偿案中，市国土局不仅存在实体违法行为，即重复办证和重复办理房地产抵押；还存在有程序违法行为，即在百胜公司仅提交“建筑许可证”、“建筑工程开工许可证”而未提交“土地使用权属证明”、“建筑竣工验收证”，且未经法定公告程序的情况下，为百胜公司颁发房地产权证，违反了有关房地产登记的程序性规定。

　　需要研究的是，是否应将登记机关存在过错作为其承担赔偿责任的要件。在《物权法》中，没有对该问题作出明确规定。最高人民法院物权法研究小组也认为，对损害赔偿的归责原则规定得不明确，“须待将来制定不动产登记法时再行作出具体的规定”。[12]而在两部物权法草案学者建议稿中，都曾将登记机关主观上存在过错作为要件之一。[13]且草案的拟订人还进一步解释说“国家赔偿责任是过错责任，如登记机关没有过错，则不应承担责任。”[14]“此处所说的过失是指重大过失，即因登记机关的疏忽、不负责任而造成登记错误并使当事人蒙受损失。如果因为一般的甚至是轻微的过失而发生登记错误，不应该使登记机关承担责任。”[15]