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案情陈述：

　　南海某楼盘300多户业主投诉开发商不承认原定的赠送面积。业主李先生说，他们2014年9月买了一套89平方米的三房两厅单位，户型图如下：

　　户型图与样板房都显示，该户型里有一个与厨房连通的小阳台，宣传图纸上标识是全赠送的阳台面积，销售人员当时也承诺他们会在交楼验收后帮业主按样板间修建一个这样的阳台。但2016年3月收楼时他们才发现这个赠送的阳台完全没有了，只有一个从上到下的空框。如下图：

　　业主们投诉开发商，但开发商否认有该阳台的存在，称他们报建的是排烟通道而非阳台，不能加建，同时将楼盘的销售人员全部更换，并称该赠送部分是业主们凭空想象出来的，实际并不存在。在初期与开发商进行沟通时，开发商表示愿意赔偿一年物管费，但业主们不同意，随后闹上法庭，法官前往现场取证时，开发商一夜之间将样板间内修建的小阳台整体进行拆除，但拆除痕迹明显。如下图：

　　记者要求调看了当时业主与开发商签订的合同内的图纸，如下图：

　　业主认为图纸红线范围内就应该是开发商应该交付的部分，但记者咨询了业内人士，业内人士告知图纸上标注的厨房小阳台实际为花架、架空层的标识。

　　业主们还提出问题，按照合同约定的收楼时间是2015年12月31日，但收楼通知的时间是2016年1月29日，很多业主表示在这个时间点上很多人都回家过年了，实际收楼时间为3月份。但开发商要求业主签署一份实际收楼时间为2月1日的确认书，同时要求从2月1日起计算物管费，对于实际逾期一个月交楼的问题，开发商提出用2016年4月1日至2016年12月31日的物管费来抵扣逾期交楼的赔偿，同时要求业主立即缴纳2月1日至3月31日的物管费，并在3月15日前完成收楼。

　　据业主反映，开发商交楼时并没有出示任何竣工验收文件以及测绘中心的实际测绘面积。开发商的说法是要等办房产证时才会去测量。但记者拨打南海测绘中心却被告知，测绘中心已经将测绘数据交给开发商，是开发商一直不肯公布实际测绘面积。

　　针对以上案情，佛山日报楼市周刊记者采访至高律所合伙人、广州分所副主任郭华寿律师。郭律师综合多年来处理房地产买卖纠纷的经验与本案实际情况，就本案业主反映的情况作出以下回复：

　　记者问题1：业主有样板间照片及当时宣传单的户型图纸，能否作为证据证明开发商应该对该赠送面积负责任？开发商是否涉嫌虚假宣传？业主该通过什么途径维权？

　　根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》),大幅度赠送面积的行为已经不被允许。但许多楼盘推出的新项目，仍有大幅度赠送面积的现象，购买这类房屋存在法律风险，消费者买房前需要注意户型是否通过审批。

　　为了保护弱势的购房者，法律还是发挥了平衡器的作用。法律认为，开发商在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，只要该说明和允诺具体、明确，即使该内容未订入合同,也要承担责任。比如明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施等等。

　　赠送部分的面积不属于产权所登记的面积。买房赠送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，赠送面积的现象有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积不合法，法律上是不承认的，是不能计入产权证的登记面积的，并且不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被行政部门追究该违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

　　记者问题2：对于逾期交楼的赔偿用物管费来抵扣及开发商未出示实测面积及验收文件就通知业主收楼，是否违规？

　　郭律师提醒购房者，收楼时应该向开发商要求看以下相关证书，简称“三书一证一表”。

　　“三书”是指《宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程质量认定书》；“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，包括消防、环保验收合格证书等；“一表”是指《竣工验收备案表》。在相关证书未办齐的情况下，开发商为何如此着急让业主收楼？很明显，开发商不想承担合同中规定延迟收楼的赔偿金。

　　需注意的是，如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主有权拒绝签字收楼。因为按照法律规定，收楼了也就等于业主承认开发商的“质量瑕疵”，也认可这个降低交楼标准的行为。购房者有权拒绝产品质量存在问题的房屋，法律上规定开发商交付楼房是要符合双方约定的标准，如未达到交付条件，且具备使用功能损坏，购房者可以要求开发商修复，直至达到交付条件。

　　同时，郭律师结合多年来处理房地产买卖纠纷经验与本案实际情况，总结出关于房地产买卖过程中容易发生的纠纷，解决建议如下：

　　收楼前，业主应做哪些准备工作？

　　首先，注意及时接收交楼通知书，这是收房的第一步，而且要注意交楼通知书上规定的交楼期限。一般而言，开发商在合同约定的交房期限前会向业主发出交楼通知书，并要求业主在规定的期限内前往办理收楼手续。所以业主要安排好时间，在接到交楼通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，可根据合同约定向开发商进行索赔，并按通知上约定的时间前往收房。

　　如果业主有特殊情况不能如期到场收楼的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，另行商议约定时间，并以书面形式确认，如果业主在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律上讲，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

　　其次，确定房屋是否达到交付条件，主要看该房屋是否已经拿到“三书一证一表”(前文已提及)。可以的话，业主约有经验的亲友或邀请验房师一起收楼。

　　遇到逾期以及非正常程序交楼，业主怎么办？

　　即使遇到开发商存在逾期交楼的情况，业主也可以按照前述的收楼流程先办理收楼手续，对于逾期交楼造成的违约责任，可以在收楼完毕后，再根据合同约定向开发商进行索赔。

　　如果开发商收楼的流程存在问题，例如存在本末倒置的情形，业主更要留心注意，切忌先签交楼资料后验房，如果开发商交付的房屋不符合合同或者法律规定条件的话，业主再来反悔就很难了。