我报近日接到大沥某楼盘项目一众业主的报料，称项目延期交楼超过2个月，业主多次向开发商、政府部门反映情况，均维权无果。
关于延期交楼的原因，开发商称“项目所在区域的市政配套不完善”。据开发商其描述，项目所在片区的市政供水管、供电回路接点均在岭南路东侧的雅瑶村，小区通水、通电均需横跨公路进行接驳，但雅瑶村却不让其施工。而燃气方面，小区东侧的市政燃气管已埋，但南侧未开始施工，需等燃气公司通知。因水电煤气等管线图未确定，小区绿化园建也迟迟无法施工。
此外，开发商还在告知函中承诺于2016年6月30日交楼，但业主们认为，如果开发商与村委互不相让，而政府出面协调无果，业主的收楼日期就遥遥无期。
关于针对延期交楼的赔偿问题，开发商在书面函中称，“因延期交付所产生的违约责任，公司会按照与购房人签署的《商品房买卖合同》有关条款约定执行”。但业主们发现合同中早已有了开发商的“免责条款”：“因政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”
那么，开发商能以合同中约定的因政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期这样条款免责？关于诉讼维权，又有何建议？记者带上以上两个问题采访我所广州分所郭华寿副主任。
郭律师认为：
开发商迟延交楼，根据法律规定，开发商严重违反合同约定的，购房者可以要求解除合同（即“退房”）并支付逾期交楼违约金；当然，购房者若确定中意所选定的房屋，也可以要求继续履行合同，同时要求开发商支付逾期交楼违约金；若违约金不足以弥补实际损失，还可以要求开发商补足差额部分。
根据《合同法》第94条及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确的规定，若开发商迟延交楼的，购房者可在迟延行为发生后催告开发商限期交楼；若开发商经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房者请求解除合同，但《商品房购销合同》另有约定的除外。
与此同时，购房者还可要求开发商支付逾期交楼违约金，合同对逾期交楼违约金有约定的，从其约定；没有约定的，可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十七条有关：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机
构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，要求开发商支付违约金。
《商品房买卖合同》免责条款中约定：“因政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”，其中，市政配套、安装之延误及政策法规发生变化等行政行为能否构成合同法上的不可抗力却颇具争议，如房地产开发销售常与政府的拆迁规划、市政建设、限购政策等密切关联，类似行政行为直接或间接地影响了商品房买卖合同等民事合同的履行，在个案中如何界定这种行为的民事效力却观点不一。
郭律师认为，行政行为要结合行为主体与房屋买卖合同主体之间是否同一，根据不可抗力三不要素，具体分析其对买卖合同履行是构成不可抗力或情势变更，并分别适用不同的法律效果。但，从另外一方面看，购房者与房地产公司签订的《商品房买卖合同》及免责条款，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应予恪守。
郭律师提醒，购房者在签订合同时要认真阅读合同约定的交付条件、交付时间、违约责任等条款，在收楼时也可要求开发商提供相应的已具备交楼资质文件。作为开发商应熟悉各地建设部门规定的交付标准，并在合同中明确约定交付条件、交付时间等条款，避免纠纷产生。
所在位置： 
上一篇热点采访：
下一篇热点采访：
返回网站首页
总所/电话：