事件回顾：
按套内面积计价还是按建筑面积计价？两者看似总价不变，但交楼出现面积差异时，业主可能遭受损失。近日佛山日报记者接到里水某楼盘5名业主报料，称该项目逾200住户遭遇房屋公摊面积“缩水”，却因合同约定了“以套内建筑面积计价”而维权一年无果。
一、逾两百住户房屋面积“缩水”
2013年7月，林先生于某楼盘6栋购入一套建筑面积118.76㎡商品房，其中套内建筑面积93.71㎡，公摊面积25.05㎡。但在2014年12月底交楼时，林先生对照现场公示的南海区房地产测绘中心实际测绘结果，却发现房屋建筑面积变成了117.98㎡，缩水了约0.66%。再仔细看，套内面积仍为93.71㎡，公摊面积则由原来的25.05㎡减少为24.27㎡。“当时买楼只看到楼花，现在看不出来公摊面积缩水在什么地方。但按7800元/㎡的单价算，损失了6084元。”林先生说。
随着交楼工作的推进，出现相同问题的住户也越来越多。据业主们介绍，该楼盘5栋、6栋总共200多住户均出现面积“缩水”的情况，而缩水的部分也都集中在公摊面积上。
二、向开发商索赔却遭驳回
发现房屋面积缩水后，业主们于2015年1月向开发商递交了面积差退款申请表。按照双方签署的《商品房买卖合同》第五条，“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异在0.6%以上、3%以内的，按买卖合同约定的房屋单价多退少补。”
然而申请表递交后，开发商却称合同约定的计价面积为套内面积，而套内面积并未有差异，因此无需退款。
“计价面积怎么变成套内面积了？买房时明明是按总建筑面积计价的。”业主们一头雾水，还翻出了当年的计价表与认购书为证。但翻到《商品房买卖合同》时却傻眼了，原来合同内文确实勾选了“以套内建筑面积计价”的选项。
“当时也没仔细考虑，看着总价没变，就没提出异议。”林先生表示，“开发商以这种方式规避法律漏洞，难道就没有维权的办法吗？”
三、以套内计价，规避公摊缩水责任
记者查阅资料获悉，此前佛山也有几个楼盘出现过类似的情况，开发商为何要在合同中约定以套内面积计价？“套内面积一般是不会变的，但公摊面积出现偏差的可能性比较大。”一位业内人士表示，当楼盘规划做了微调，或者有些开发商有意将容积率做局部调整时，都会导致公摊面积的变化。
该业内人士指出，楼盘微调造成的公摊面积偏差率一般不超过3%，属于小幅度调整。但在业主看来，仍是有一定程度的损失。公摊面积缩水部分的成本已由业主承担，但实际可活动的公共空间却减少了。而若合同约定的计价面积是套内面积，开发商便可规避公摊面积缩水的损失。
不过该业内人士同时指出，开发商是否故意以这种方式规避责任，还要看签合同时甲方是否明确告知消费者以套内面积计价。“一般商品房买卖合同会对建筑面积和套内面积进行双规定，如果开发商有意不把建筑面积写上去，就有可能出现这样的问题了。”
记者就以上案例，针对“在以套内计价的情况下，开发商该不该赔偿业主关于公摊面积缩水的损失？业主应该怎样维权？”等问题采访我所合伙人，广州分所副主任郭华寿律师。
郭律师认为：
住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称：新版《商品房买卖合同》）对于商品房面积差异化处理，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素，而并非只是考量建筑面积误差。
遭遇商品房套内面积“缩水”，购房人维权难的一个重要原因就是现阶段法律规定和合同约定不统一。目前开发商主要采用建筑面积计价方式售楼。在与购房者签署商品房买卖合同时，也会在合同里明确注明建筑面积和套内面积。不过合同里标注的面积均是指“预测面积”，而日后房产证上标注的则是“实测面积”。
按照最高人民法院于2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，套内面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。面积误差比绝对值超出3％，购房者可以选择退房、退款并要求开发商退款补偿利息。
回到本案，《商品房销售管理办法》第18条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”；第21条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”。而本案中，业主在与开发商签订合同时，仅对套内面积发生误差的处理作了约定，但并未对建筑面积发生误差作出约定，因此，才有了双方的争议。
建筑面积缩水了，开发商该不该退钱呢？开发商认为，该商品房是以套内面积计价的，因此对于公摊面积差异导致建筑面积减少，开发商可不做出任何补偿。但实务审理观点认为，开发商应为缩水的建筑面积买单！根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，即本案当事人的房屋建筑面积缩水了0.66%，开发商应退还相应房款。
郭律师建议，如果只是套内面积出现了偏差，那就很好办，按照合同办事，根据合同里“面积确认及面积差异处理”的条款进行处理。但如果是建筑面积出现了差异呢？以套内面积计价的“面积确认及面积差异处理”条款就不适用了。因此，建议购房者在签订合同时，最好再做一份《商品房面积差异补充协议》，明确套内以及建筑面积、公摊面积出现差异后的处理办法，防患于未然。
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