近日《佛山日报》记者接到报料，反映的案情如下：

　　2014年7月，在广州做生意的黎小姐购入佛山某楼盘6栋一套房产，原定2016年1月交楼，但2015年11月便有同一栋的部分业主提前“探房”了。不料这部分业主“探房”归来后却带回令人惊讶不已的消息：“很多地方跟样板间不一样，一楼大堂、入户大厅的装修档次比样板间低了很多，楼下还有排风竖井！”

　　随后的两个月，业主们与开发商多次协商，甚至在2016年1月初初举行了一次维权行动，引起了南海区住建局与信访部门的介入，但直到2016年1月31日收到“收楼通知书”为止，业主与开发商仍未达成共识，并且新的问题又随之而来。

　　“原有问题还没解决，房屋也还没有验收，凭什么要缴纳物业管理费？”当开发商要求业主们在通知收楼后第二天，缴纳前三个月的物业管理费时，业主们纷纷表示不满。随后，进屋验房的业主又发现所购单位的户型与样板间不完全相同。“这难道不是私改规划、货不对板吗？”愤怒的业主随即向佛山日报报料。

 

　　佛山日报记者踩盘后，也了解了以下几点情况：

　　1.小区5至7栋的一楼大堂、入户大厅装修与小区1至4栋及样板间装修风格不同，其中1至4栋墙面贴有墙砖，5至7栋墙面仅刷白色乳胶漆；

　　2.6栋大堂入口两侧分别装有排风竖井，业主表示有安全隐患，希望开发商予以拆除；

　　3.业主所购房产的房间中包含有一间“阳光房”，销售人员还称其可赠送一半面积。业主收楼时，这间“阳光房”不仅变成未封闭的阳台，中间还有水泥间隔墙。后来从开发商口中得知“这房间是以‘阳台’来报建的，封闭起来就无法通过住建部验收。水泥间隔墙是因为这个房间只有一半报建了‘阳台’，也只有这一半才是半赠送的。之前楼盘销售人员根本没说清楚！”业主黎小姐还翻出了《商品房买卖合同》中记录房源信息的一页，明确注明“该商品房非封闭式阳台2个”。业主们纷纷表示“现在除了生活阳台、观景阳台外，又多了一个非封闭式阳台，那就代表开发商没有按合同交楼。开发商通过验收后，就应该按照合同封闭这个阳台、拆除中间的间隔墙！”

 

　　开发商回应：

　　针对业主的不满，开发商除了以空间、美观等考虑因素来解释公共区域装修外，还拿出了补充协议作为“护身符”——

　　1.关于大堂、入户装修

　　补充协议第七条、第十三条规定表示，“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能前提下，无论是否经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计做出优化变更，可不通知买受人或征得买受人同意。”“出卖人提供的售楼书、广告单、报刊广告、户外广告、视频广告等资料仅作为购房前参考，沙盘、模型、样板房等仅为展示空间布局和装饰装修摆放指引，或为买受人提供装修方案参考，不作为双方交付、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件。”

　　2.关于排风井

　　补充协议第十条，“小区所设的箱变、开关站、变电站、配电分支箱、有线电视箱、水泵房、天然气调压站、车库安全疏散口、排风竖井、垃圾箱等设施，以及电力、天燃气等以相关部门最终确定为准，模型所示位置仅供参考。若有变动，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约。”

　　3.关于预交物业费

　　补充协议中约定，业主所购房屋的物业服务费用将从2016年2月1日起开始计收，与“是否办理交付手续”、“房屋交付后是否使用”无关，逾期缴纳将按日收取滞纳金。

　　4.关于“阳光房”

　　虽业主表示销售人员并未告知其为阳台报建，合同上也文字注明仅有2个非封闭式阳台，记者翻阅资料时留意到，合同最后一页所附的户型图确实标注有三个阳台的位置。而售楼部提供的户型图上，红色框中的半赠送面积也确实仅为卧室的一半，但并未注明是阳台改建。

　　针对以上案情，佛山日报记者发现，上述补充协议与买卖合同中有多处自相矛盾，特邀本所合伙人、广州分所副主任郭华寿律师采访：如此多的自相矛盾的约定，到底合不合法？开发商真的可以因此逃避责任吗？

 

　　郭律师认为：

　　按照《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《房地产买卖合同》及其补充协议，系房地产开发企业提供的格式条款，存在剥夺买卖双方进一步协商的权利条款，更存在违反《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，意味着强制剥夺购房者本该有的权利，显然与双方当事人应当遵循公平、自愿原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。

　　购房者可要求继续履行合同，这包括两个方面：一、购房者可要求开发商按照户型图来继续履约，如果事实或法律无法履行的话，所缺少的面积或空间，开发商有责任给予相应补偿。二、购房者也可基于《商品房买卖合同》约定，如果开发商确定在规定的时限之内，没有通知业主改变了规划的设计并且影响其使用功能的话，业主可以在法定权利期内行使解除权，要求退房，但这并不属于房屋主体结构改变等根本性违约行为，以实际交付和施工图、合同平面图不符的情况要求退房，理由还不够充分。

　　郭律师提醒，即使销售人员说得天花乱坠，也不要轻信，关于赠送阳台的面积、位置等，最好是用书面的形式固定下来。如果是录音证据，在没有公证的情况下录音，一旦出现问题，开发商若提出质疑，它很有可能不被作为有效证据而认定。总而言之“销售说辞是不能等同于合同约定的”。

　　在期房销售中，现场往往会放置户型图作为销售道具，但值得注意的是，现场的销售道具并不等于合同中的户型附图。购房者在签订合同时，应该将销售现场的户型图与合同附图仔细比对，最终要以合同为准。

　　郭律师建议，购房者在购房时，一定要查看由相关部门备案的设计和规划图纸，以免出现类似问题。