随着商品房宏观市场环境低迷，开发商资金链压力加大，融资渠道进一步收窄，房地产开发商销售压力异常巨大，各种各样销售手法愈发存在争议。近日《佛山日报》接连收到两名业主报料，咨询买了未获预售证的房产是否靠谱及如何维权的问题。就这些前沿问题，《佛山日报》记者特约采访至高律所合伙人、广州分所郭华寿副主任。

 

【案例简介】

　　案例一：南海龙溪大道某楼盘

　　该楼盘现大力推售的14座洋房，虽然未获预售许可证，但已启动了诚意登记、预约购房。据销售人员介绍，购房者交1万元可订楼层、5万元可定房号，等到楼盘今年5月获得预售证正式开卖后，再通知购房者前来交齐首付、签购房合同。销售人员信誓旦旦地表示，只要购房者提前交5万元定下房号，便能保证购房者在开盘后仍以目前的价格买到心水房。而所谓的“凭证”，便是双方签署的一份收据，上面注明缴纳款项、所选房号、销售价格、相关优惠等。

至于预交的款项能否退回？该销售人员表示，无论是购房者中途反悔，还是因楼盘原因导致无法成交，预交款项都可在提交退款申请的3个月后如数退还。不过，购房者拿回的将不是现金，而是使用期间为3年、且只能在南海X科广场使用的等值购物卡。“这也太霸道了吧！钱最终还是回到开发商口袋。”现场有看房客吐槽道。但销售人员解释称，既然已经选了房号，相当于确定购买了，定金在其他楼盘还是不能退的。该楼盘是因为还没预售证，才可以协商退还。随后销售人员还悄悄透露，如果想将购物卡兑现也可以，但需要支付销售人员5%到6%的手续费，合计近3000元人民币。

 

　　案例二：南海黄岐某楼盘

　　该楼盘也是无证售房，现在销量已颇为可观，但令看房客费解的是，这个楼盘不仅无证售房，还交代买房一定要买车位。24万的车位，在买房同时就要交1万元定金，三天内再交15%，6个月再交10%，18个月再交25%，到正式交房后再拿剩下50%做按揭。看房者问销售：“为什么买房要捆绑车位销售？”销售人员表示：“我们老板就是这样规定的，你以后一定要买车吧，我们楼盘周边没什么停车位，你肯定要买的，我们是1:1的车位，之前有些业主一口气买两个，已经不够了。”

 

●记者问题如下：

1.购房者购买未获预售许可证的房产，会面临怎样的风险？比如这笔预交的认购款项并未受到政府部门无法监管，会出现怎样的问题？是否会出现一房二卖的情况？楼盘规划有调整是否有影响？

郭律师：

　　建设部《城市商品房预售管理办法》对房地产开发商取得《商品房预售许可证》的条件也做了具体规定。这是为了防止房地产商非法占用国有土地或集体土地来进行房地产开发和交易，保证购房者购房后确定能得到所购房屋的全部产权。

　　未取得《商品房预售许可证》的楼盘，按规定是不允许预售的，但开发商未取得《商品房预售许可证》进行楼盘预售的情形也时有发生。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。在房产登记机构是无法进行预告登记的，购房者的权利将面临风险和不确定因素，可能会出现一房二卖甚至一房多卖等问题。比如，当开发商取得《商品房预售许可证》以后，将甲已购房再卖给乙，乙凭商品房买卖合同办理了预告登记，甲的权利将难以保障。尽管甲已履行了合同义务，并支付了房款，但最终也得不到房屋以及所有权证。在此，我们再次提醒购房人在购房时，除了看价格、位置、户型等内容外，不要忘了看一看房屋是否具有《商品房预售许可证》，以避免合同纠纷与权益侵害。另外，由于一个小区的商品房预售许可证有可能按项目进度情况分期申请，所以需详细查看拟购买的房屋是否在预售许可范围之内。

 

2.案例一中，购房者所缴纳的5万元认购款是否不能退？开发商以旗下商场等值购物卡的形式退定金，是否违法？

郭律师：

　　如果预售人无《商品房预售许可证》，导致商品房预售合同无效，预购人无法取得预售商品房的所有权。即使预购人已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给预售人。但，这种情况下，如果预售人破产或者携款潜逃，预购人将承担预售款无法返还的风险。

　　本案例所述，预付购房款的性质问题也需要界定，如果是双方约定为定金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如果双方约定为预付款性质，无证预售导致商品房预售合同无效，预购房者可以依据相关规定向开发商主张返还预付款及利息。当然，开发商以其旗下商场购物卡形式返还已经支付之购房款，或以收取手续费兑现购物卡，违反了民法公平、自愿的原则、存在刻意回避预购房款性质问题，更存在剥夺消费者的自由选择权嫌疑。

 

3.若开发商未按约定的时间开盘，或一直未拿到预售证，购房者该如何维权？在购买此类房产前，购房者如何保障自身权益？

郭律师：

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，预购房者可以以开发商存在欺诈，虚假预售商品房为由向法院起诉，要求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》（如有），要求开发商返还已购房款及利息并赔偿预购房者不超过已付购房款一倍的损失。

　　但购房者应注意，如果开发商没有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，购房者在签订合同或交付预购房款时未核实开发商是否具备预售条件、或者明知开发商不具备预售条件仍与开发商签订购房合同，则购房者在签订合同时也是存在过错的。这种情况下，购房者只能要求开发商返还购房款而不能要求其承担不超过已付购房款一倍的损失。

　　在购房时应注意审查开发商是否取得“五证”，必要时，可查看相关证件的原件以核实真伪，切不可轻信开发商的宣传而购买无证商品房，因为房屋在未取得预售许可证时存在许多可变因素，购房时一定要查验开发企业是否有主管部门核发的预售许可证，也可登录佛山住房和城乡建设管理局官方网站查询楼盘预售许可证的发放情况，不要让自己的血汗钱打了水漂。开发商未取得《商品房预售许可证》违规售房的，千万不要缴纳购房款、购房排号费、认购费、入会费等与购房有关的任何费用，因为违规预售而产生的购房行为不受法律保护。

　　同时，如果市民有发现开发商无证销售、排号认购等违规行为，也可以向佛山住房和城乡建设管理局进行举报，以此来保护购房人的权益，规范商品房的市场秩序。

 

4.案例二中，买房捆绑车位销售是否违法？

郭律师：

　　房企打包或捆绑商品房带车位的销售行为在全国各地都曾出现，目前国内针对此类销售行为或销售策略并未制订相关法律法规监管或调整。郭律师呼吁，针对佛山市场出现的“捆绑销售”现象，当地房管部门及物价部门应积极介入。作为房企，也要从维护良好的房企业主关系角度出发，在认购车位方面，可在认购款的缴付方面提供一些刺激或便利的措施。比如说，可以通过提前认购降低费用等方式来刺激购置。但强行捆绑的做法，终究是一种损害业主利益的营销策略。