近来，随着楼市限购等调控政策的深入，开发商面临着巨大的销售压力。不少开发商打出“精装修住宅”、“全装修交房，拎包入住”等优惠促销。精装修住宅入住方便，无需装修、省时省力的优点也吸引了相当一部分购房者。然而，当您在享受精装修住宅带来的种种便利的同时，您是否留意过精装修住宅的保质期？遭遇精装修质量纠纷时，您是否了解该如何维护正当权益？合同不明、质量问题、品牌模糊……遇到这些痼疾，购房者该怎么办？针对这些问题，至高律所广州分所副主任郭华寿接受广东电视台《新闻最前线》采访。

 

　　郭华寿律师认为：

　　目前精装房出现的质量问题大致可分为两类。一类是房屋主体结构存在质量问题，另一类是房屋的装修出现质量问题。无论出现的是哪一类型的质量问题，根据法律规定和合同约定都应由开发商对购房者承担相应的责任。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　购房者向开发商购买精装房，虽然房屋的装修是开发商委托由装修公司完成的，但购房者是直接与开放商签订的商品房买卖合同，应由开发商直接承担责任。若买卖双方在合同中对装修部分进行了详细的约定，则根据合同中的相关约定标准，应当由开放商承担责任。若双方并没有在合同中做相关详细的约定，由于装修方是由开发商委托的，开发商应直接对购房者负责，所以出现装修质量问题也应由开发商承担责任。

 

　　郭华寿律师认为：

　　对大多数选择精装房的购房者来说，精装房的好处就在于不用去考虑装修的类型、样式的设计等问题，但在交房时要特别注意对装修的验收。验收时购房者应注意以下几点：

　　1.坚持先验房，再办理房屋交付手续。根据预售商品住房交付使用流程管理规定，开发商应当先将商品房交给购房者验收查验，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件，验收无质量问题并且符合合同约定交房标准后，再办理交付手续。

　　2.查验开发商是否具备房屋交付的法律文件。若开发商法律文件无法提供或不齐全，购房者有权拒绝收房，尽量书面告知开发商并保留证据。

　　3.特别注意精装修部分与合同约定及开发商具体宣传是否一致，是否有质量问题。比如所用材料是否与合同上承诺的相一致，是否知名品牌，型号款式是否对应等等，装修材料是否有质量问题，环保是否达标，有无污染等等，最好聘请专业人员协助完成验收。

　　4.精装房在收房时发现的各种问题应当要求开发商书面记录，要求开发商回复维修时间；若开发商未进行记录，购房者应当保存证据，并发函告知开发商验收过程中发现的问题同时要求开发商整改维修完毕再进行通知验收。

　　5.若开发商出现违约，准业主收房时发现所用建材产品和设备与实际承诺不符，被开发商暗中更换。准业主该怎么办？

　　郭华寿律师建议准业主，收房时所用建材产品和设备与实际承诺不符应立即将问题及时反映给开发商，与其协商解决。协商不成的，若购房者与开发商在合同中对建材产品和设备有明确约定的，购房者可以依据该合同约定向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。除此之外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但若房屋买卖合同中并没有明确约定，购买者可依据开发商的广告宣传资料的明确约定的事项为依据，要求开发商承担责任。

 

　　郭华寿律师说，对于精装房问题，可以用“得理不得势，消费者遭遇维权难”来总结。

　　由于验收服务资金有限，房屋验收都是由建设单位来组织，监管部门只能对其形式和程序进行监督，如果没有这方面的问题，验收报告就得以通过。作为建筑质量的最后一道“防火墙”，房屋交付之前相关部门进行的验收环节，应是工程质量的有力保障。然而在现实当中，部分监理单位和质监部门并没有发挥应有的作用。

　　一般来说，精装修并没有明确的标准，合同中一般也不会注明是按照多少钱的标准去装。开发商一般还会在预售合同里补充对自己有利的条款，所以从法律上来说维权比较困难。虽然很多时候精装修房只是提高售价的噱头，但质量标准是底线，如出现房屋漏水这种情况说明商品质量没有达到交付标准。也就是说，瑕疵交付或违约交付的标准难以界定，准业主需要付出较多精力物力去调查取证，进而造成维权成本较高。

　　郭律师认为，购房者遭遇维权难，这其实是预售制的弊端。房屋预售让买方市场变成了卖方市场。“盖好了房，质量达不到要求房子就卖不掉，开发商头疼；先把房子卖掉了，购房者话语权自然就少了。”