广东至高律师事务所 >> 至高论坛

　　案例介绍：

　　涉事房产位于深圳龙岗，房屋建筑面积为88平方米。买卖双方于今年3月14日签订买卖合同，约定的成交价格为220万。

　　合同成交当日，买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。4月20日，银行出具贷款承诺书。

　　然而，3月30日房地产新政调整，深圳房价暴涨，进入4月，该房产市场价远远超过了合同签订之日的价格。根据今年6月第三方机构的评估，该套房产市场价到了280万。

　　4月22日，卖家发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。据了解，目前通行的二手房买卖合同中，都明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权以及在交楼前解除合同。

　　5月5日，买家将卖家诉上法庭。

　　法院判决：

　　龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖家现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。

　　由于该房产存在其他纠纷，继续履行合约强制过户的条件已不存在。因此一审法院支持按照合同成交价的20%来承担违约责任，卖家被判返还10万元定金，赔偿违约金44万元。同时案件中4600元受理费以及3220元保全费也均由违约方承担。

　　律师分析：

　　本案中卖家擅自解除合同没有任何法律依据

　　根据法律规定，合同签订后，双方的合同关系已经确立，具有法律约束力，任何一方不得无故违约。本案中不存在不可抗力等解除合同的因素，卖家事实上是因房价上涨而解约，价格上涨并不能成为解除合同的不可抗力因素，其理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”站不住脚，完全违反了双方签订的商品房买卖合同，也完全违背诚实信用原则。

　　本案中买家要求卖家承担违约责任的依据

　　依法签订成立的合同受法律保护，对合同各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中卖家明确表示解除合同，依法可以要求其承担违约责任。

　　本案中因卖家的原因，解除双方签订的商品房买卖合同，导致买家不能取得房屋所有权，其财产受损，侵害了买家的财产权益，买家有权选择要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。具体的违约金应依照合同约定或者实际损失来请求。本案中的买家依法提起诉讼保护自己的合法权益，其主张有理有据。