楼盘未获预售证，房款先打到私人账户？一年前，牛女士与老乡在西樵金果广场买房时，就遇到了这样的状况。如今一年过去，开发商称资金短缺不盖房了，业主们打到销售人员私人账户的房款也至今未能讨回。至高律所广州分所副主任郭华寿律师就该事件接受《佛山日报》记者的采访。
【事件回顾】
楼盘未获预售证，房款打入私人账户
2014年3月，牛女士与几个老乡在亲戚推荐下，在西樵金果广场买了6套房子。因为大家买的都是小户型，单价5000元/㎡左右，牛女士和老乡们决定一次性付款。但付款时，销售人员却给了他们一个私人账户。“楼盘还没取得预售证，现在是内部销售，房款先打到公司的私人账户。”
“没有预售证就开卖，钱打到私人账户，这不是违法的吗？”牛女士对此起了疑心。但 金果广场开发商南海金亚投资发展有限公司的法律顾问告诉她，很多楼盘都这么做，且楼盘会提供《购房买卖合同》与收据，不用担心。因此，牛女士与老乡们便各自将30到40万元不等的房款打到销售人员提供的私人账户里。
房子不盖了，退款协议签了三次仍无果
根据销售人员的说法，楼盘将在2014年6月份，也就是牛女士买房后三个月动工。但直到2014年7月份，楼盘仍迟迟未有动静，开发商突然宣布房子不盖了，通知业主们回去签退款协议。牛女士因事出差在外，直到2014年9月才签了退款协议。
在这份退款协议里，开发商声明会在协议签署日起三个月内连本带利退款，违约责任则未作说明。三个月过去，牛女士没等到开发商的退款，只等来另一份退款协议。又过了三个月，开发商再次通知业主签协议。直到今日，业主与开发商签的退款协议已达三份，退款却仍未收到。
忍无可忍的牛女士打电话向金亚投资公司负责人黄先生讨说法。黄先生一开始说自己不是公司的法人代表，后来又安抚牛女士，称自己在深圳与上海也有公司，等赚了钱一定如数退还房款。但如今再打电话，黄先生已经“失联”了。牛女士表示，有公司内部知情人士告诉她，金果广场已经出现资金断裂，开发商估计是想赖账了。
【律师说法】
1、楼盘未拿预售证能卖房吗？是否有相关法律规定？
根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《商品房销售管理办法》第二十二条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，当事人签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的。开发商未取得预售许可证却进行预售，这本身就是一种违法行为。购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。对购房者来说，购房者与开发商之间没有合法的预售合同关系。
住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知要求加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
无预售证提前售楼，开发商将被处以商品房价款30%以上50%以下的罚款。
《广州市房屋交易监督管理办法》草案征求意见稿（以下简称办法），是广州首次制定房屋交易监督的专门规章，囊括了房屋交易监督管理的全过程：没有取得商品房预售许可证前，楼盘不得打预售广告；开发商还要按照申报价格对每套商品房明码标价，以价目表和价格相关信息公示表的方式公开相关收费；开发商不得强制或者变相强制买受人承担房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用；开发商不得拒绝或者限制买受人选择住房公积金贷款支付购房款。
2、无论有没有预售证，房款打入私人账户是否合法？
通过私人账户收取预售款不合法。
住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知要求完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
《佛山市商品房预售资金监督管理暂行办法》第五条规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户（以下简称专用账户），并对其中用于项目
工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。
第六条规定，房地产开发企业应当确定项目的监管银行。原则上一个预售许可申请对应一个账户，房地产开发企业在项目所在区的监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议格式文本由市
住房城乡建管理局拟定。
第十二条规定，商品房预售时，购房人应当凭开发企业开具的缴款通知将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。房地产开发企业与购房人约定分期付款，购房人按合同约定的付款期限，凭开发企业开具的缴款通知书存入专用账户。
3、案例中的牛女士虽然手握有买卖合同、房款收据和退款协议，但金果广场投资方资金断裂，打官司是否有胜算？业主们有什么办法维权？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。购房者可以与开发商协商退还购房款，协商不成，购房者可持买卖合同、房款收据和退款协议等证据材料，在开发商取得预售许可证明前向法院提起诉讼，主张对方构成根本违约，并按约定支付相应的违约金。
同时也可以确认该项目的真实性，购房者可通过报警确定开发商是否构成刑事违法行为，是否涉嫌合同诈骗罪或非法集资罪等罪名。
4、针对此事，对购房者有何提醒？
1)购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）证。“五证”中最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业对商品住宅承担质量承担责任的法律文件。
2)未取得《商品房预售许可证》的项目，开发商不得与购房人签订认购合同或协议，不得收取购房人定金、诚意金、保证金、会员费、预付款等各种形式的购房款，不得出现商品房认购或变相预售等违规行为。存在以上收费情形，购房者需多警惕。
3)商品房预售时，购房人应当凭开发企业开具的缴款通知将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。存在案例中所述的打款到私人账户时，尤其得谨慎小心。
4)购房合同在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等，以免开发商因资金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款时发生争执。
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