2008年，黄某辉女士和佛山某上市房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：房地产公司将涉案小区1座出售给黄某辉女士，总价款为4200000元；补充协议规定：买受人享受该商品房附属的花园，约117平方米。2009年，黄某江先生与佛山某上市房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案小区2座，总价款为4000000元。补充协议规定：买卖人享受该商品房附属的花园，约46平方米。上述1座和2座均为住宅，二座房屋相邻，中间为公共部分。

　　涉案房屋已于2009年3月26日验收合格，买受的房屋均已在房产管理部门办理备案登记。佛山某上市房地产公司已通知黄某江收楼，但时隔两年至2011年本案起诉时，尚未收楼。黄某辉女士已收楼入住，并且在二座房屋中间公共部分种植花草、树木，搭建凉亭、放置空调机等。

　　涉案的佛山市禅城区九珑璧花园系佛山某上市房地产公司开发建设。该公司为了销售的便利，擅自将公共绿地销售给其中一位业主，同时在公共绿地部分违章加建围墙。

　　黄某江先生认为：该房地产公司擅自将公共绿地销售给其中一位业主黄某辉女士，两者同时在公共绿地部分违章加建围墙，属于侵占业主共有权纠纷，2010年7月28日起诉至一审法院，请求：一、黄某辉女士立即停止侵害，拆除佛山市深华路0号九珑壁花园1座与2座之间的违法搭建物（凉亭）、违法种植物、违法所装空调及电网等，按规划要求恢复公用绿地原状及绿地的公用性质；二、佛山某上市房地产公司立即停止侵害，拆除佛山市禅城区深华路0号九珑壁花园1座与2座之间的违法围墙、土堆，按规定要求恢复公用绿地原状且与南侧公用路道地面保持水平面一致；三、佛山某上市房地产公司在《佛山日报》报纸上的对其非法毁坏公用绿地、违法建筑围墙、土堆的行为向黄某江先生道歉；四、判令佛山大地物业佛山分公司、佛山大地物业公司对黄某辉女士、佛山某上市房地产公司的违法行为承担连带责任。

　　一、原告黄某江先生不具有业主身份，不具有原告主体资格。交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。只有开发商完成对买受人的交付使用，买受人明确作出受领的意思表示并实际占有该物业之后，才可以成为物权法意义上的“业主”。本案，本房地产公司于2009年3月1日在《佛山日报》刊登“入伙公告”。但是，时至今日，仍未收楼，更未入住。其所购买的涉案2座房产，至今仍处于空置状态，仍属于金地房地产公司实际控制之下。黄某江先生根本谈不上已占有该房产。因此，黄某江先生至今仍未是2座房产的业主。

　　二、原告起诉认定1座与2座房产之间围墙未经规划报建错误。本房地产公司提交的证据《绿化总平面图》、《佛山市规划局禅城分局建设工程规划条件核实意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工必备案表》充分证明：佛山市规划局批准本房地产公司在1座房产与2座房产之间的空地上修建围墙，并经验收合格。

　　三、退一步讲，即使涉案绿地为公共绿地，本房地产公司经过规划部门的批准，且整个小区购房人均签名同意的情况下，修建了涉案围墙，以及之后种植用于绿化用途的竹木，有利小区美观、和谐，并不违法。对于公共绿地的改建、处置应属全体业主（购房人）意思自治，应予尊重。

　　四、原告起诉认定1座与2座房产之间的绿地为公共绿地、不可属于个专用的理解是错误的。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，便属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”而对于该讼争绿地的区争使用，整个小区的购房人均没有异议。因此，讼争绿地即使已经纳入小区绿化率，但是此并不代表不能将绿地明示归个人使用，两者并无矛盾。

　　五、黄某江先生并不具有业主身份，无权对小区公共部分享有权利。小区共有部分依法属于小区全体业主共有，应由全体业主共同管理及主张权利。本案为共有权纠纷，涉及整个小区所有业主的共同权利，主张权利的主体依法也应为全体业主或者业主委员会。

　　一、黄某江先生诉讼主体不适格。未依合同约定及房地产公司的通知收楼，未合法占有建筑物专有部分，不具有业主资格，无权提起本案诉讼。

　　二、即使具有业主身份，其也无权单独代表全体业主起诉，本案如构成业主共有权侵权事实，也应由业主大会或业主委员会起诉。

　　三、黄某辉女士依合同约定合法取得涉案花园的使用权，有权合理使用该花园，享有涉案花园的专用使用权。而黄某辉女士在该花园建设凉亭、种植植物等属于景观建设工程，并未改变花园的用途，不构成侵权。

　　四、涉案花园的归属及围墙的建设经过了规划部门的审批并经验收合格，其使用权经规划部门认可属于黄凯辉个人所有。

 

　　佛山市大地物业佛山分公司、佛山市大地物业公司答辩称：没有实施侵权行为，即使个别业主侵权也是其个人行为与物业公司无关。

 

　　2011年佛山市禅城区人民法院开庭审理了本案。

 

　　1、原告黄某江先生没有收楼入住是否具有业主的原告主体资格？即没有经过全体业主授权或业主委员会同意，可否以业主身份单独就侵犯共有权独立提起诉讼？

　　2、原告黄某江先生要求黄某辉女士、房地产公司、物业佛山分公司、物业公司拆除围墙、地上构筑物、搭建物等恢复共有绿地原状的请求有否事实和法律依据？

　　原审法院认为，本案为业主共有权纠纷。经查明：佛山市规划局禅城分局就涉案房屋的中间部分规划情况出具《关于深华路0号1座与2座之间绿地规划的回复意见》，载明：一、经核查，依据该项目的规划报建资料，上述两座住宅之间的绿地已纳入小区绿地率的计算范围，且该处绿地与南侧通道间未有围墙设置；二、根据《中华人民共和国物权法》的规定，建筑规划内的绿地，属业主共有。同年5月17日，佛山市禅城区城市综合管理局出具《关于九珑璧1座与2座之间公用绿地建围墙信访问题的回复》，载明：经查，佛山某上市房地产公司未经规划行政部门批准，自2008年11月起，擅自在佛山市禅城区深华路0号1座与2座别墅之间建设围墙，工程已完工，我局已对上述违法行为进行了立案查处，并于2010年5月11日依法送达了《行政处罚预先告知书》。