【引言】自四大行开剥离不良资产之先河，我国便逐渐形成市场化不良资产转让体系，依次有了一级市场、二级市场之分。但在众多资产公司不亦乐乎处置不良资产债权债务时，高纠纷、高诉率同时也困扰着资产公司。其中承租人优先购买权之诉就是资产公司面临的典型诉讼之一。笔者将以亲身经历的承租人优先购买权案例来详细解说如何应对承租人优先购买权之诉。
【案情简介】
1995年10月某印刷厂向某银行借款，以其自有房产作为抵押，并在相关部门办理了抵押登记手续。
1999年1月，该印刷厂的上级单位某集团公司将该房产作为宿舍租住给其职工，与职工签订《员工单间住房租赁协议书》。
2000年12月，由于该印刷厂无法偿还该银行的借款，广州市天河区人民法院作出《民事裁定书》，裁定上述抵押房产归该银行所有，以抵偿债务。
上述裁定送达双方后，银行未办理房产证，而是在2006年广东省政府号召四大行剥离不良资产的背景下将包括上述抵押房产权益的债权一并转让给了某资产公司。之后，资产公司于2009年6月委托拍卖行公开拍卖其受让的房产权益，最后某物业公司竞拍成功。租住于该房产的职工得知拍卖事宜后，将资产公司、拍卖行、物业公司起诉至法庭，主张对该房产的优先购买权，并诉请确认该房产的拍卖行为无效。我所律师受资产公司委托参与诉讼。
【法律分析】
一、本案中，原告与印刷厂之间形成的是政策性公有供住房关系，并非《合同法》所称的平等主体之间的租赁合同关系。
原告是印刷厂的上级单位某集团公司的职工，集团公司及该印刷厂均属于全民所有制企业。1999年1月，原告与印刷厂签订《员工单间住房租赁协议书》。
该协议书的宗旨为“进一步完善集团公司单间住户的管理制度，既照顾安排到困难员工的住宿，又要遵守本公司的规章制度”，证明签订该协议时，印刷厂与原告之间是管理与被管理的关系，双方并非民法意义上的平等主体。而且该协议书的具体条款约定印刷厂收取原告按金并每年返息的情况，有违平等主体之间的租赁关系的法理。甚至自原告签订该协议书以来，其租金一直以0.7元/平方计算，每月租金仅为19元，该价格远远低于市场价格。结合上述三点，完全可以看出原告与印刷厂是政策性住供房关系。
结合当地政府下发的《关于集团公司及属下企业转制问题的批复》，将印刷厂区内公共集团宿舍即涉案房产定性为历史遗留问题。试问如果原告与印刷厂之间是普通的房屋租赁关系，印刷厂随时可以与原告解除租赁关系，何谈成为历史遗留问题？只有涉案房产是按照国家福利政策被租赁给原告，处理涉案房产才成了老大难的历史遗留问题。
因此，印刷厂提供给原告公有住房，不属于平等民事主体之间的租赁合同关系，原告据此主张其享有优先购买权是根本不能成立的。
二、原告对涉案房产主张优先购买权己超过诉讼时效。
2000年12月，广州市天河区人民法院作出《民事裁定书》，裁定涉案房产抵债给银行。
我国《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
涉案房产所有权于上述《民事裁定书》送达至双方之日起己转让给银行。生效的法律裁判文书是具有公示公信效力的，原告应当自该法律文书生效之日起两年内向银行或法院主张承租人优先购买权。时至今日，原告早己超过主张涉案房产优先购买权的诉讼时效，其实体请求权早己因怠于行使而消灭。
涉案房产历经从银行转让至资产公司，再转让至物业公司的过程，现物业公司己办理完相关过户登记手续。涉案房产的首次转让与之后的所有权变更是完全独立的法律关系变更，不应当混同。原告仅能就涉案房产的首次转让主张承租人优先购买权，但是，根据法律规定，其请求已超过诉讼时效。
因此，原告对涉案房产主张优先购买权己超过诉讼时效，法院应当依法驳回其诉讼请求。
三、即使原告与印刷厂之间曾经存在《合同法》中规定的平等主体之间的租赁关系，原告也不应当享有优先购买权。
1、原告与银行或资产公司之间不存在任何形式的租赁合同关系，原告不享有涉案房产的优先购买权。
事实上，银行以及后来受让涉案房产所有权益的资产公司，从未与原告订立任何书面或口头的租赁合同，也未收取过原告的租金。
广州市天河区人民法院作出《民事裁定书》，裁定涉案房产抵债给为银行。据此，印刷厂从《民事裁定书》生效之日起即丧失涉案房产的所有权，同时，附属于涉案房产所有权的租赁收益权也随之丧失。因此，上述《民事裁定书》生效后，印刷厂己无权出租涉案房产，其与原告之间的租赁关系自然解除。
另外，集团公司于2005年11月16日注销其法人主体资格。印刷厂于2008年4月24日被工商行政部门吊销营业执照，其己不能正常经营，仅能处理债权债务。原告对上述情况是明知的，在明知集团公司与印刷厂己丧失经营主体资格的情况下仍向印刷厂交纳租金，原告明显不属于善意租赁涉案房产。
2、涉案房产所有权的变动属于买卖不破租赁的例外情形，原告不享有优先购买权。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有以下情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”
结合本案事实，1995年10月，印刷厂为向银行贷款，提供涉案房产作为抵押，并办理了抵押登记手续。银行对涉案房产的抵押权自登记之日起成立并生效。因此，涉案房产的抵押权设立在原告1999年1月承租涉案房产之前。后因印刷厂未能清偿债务，广州市天河区人民法院于2000年12月作出《民事裁定书》，裁定将涉案房产抵债给银行。
结合前述事实，涉案房产在出租给原告时，早己设立抵押权，而随后银行又通过抵押权的实现取得涉案房产。因此，根据前述的法律规定，原告对涉案房产不享有任何优先购买权。
四、资产公司于2009年6月委托拍卖行做出的拍卖行为合法有效，依法应受到法律保护。
1、资产公司有权处置涉案房产权益，涉案房产的拍卖程序符合法律规定。
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