内容摘要：居住权制度起源于罗马法，作为人役权的一种形式，后为大陆法系国家所承袭，法国、德国等大陆法系国家都建立了居住权制度。我国作为社会主义国家，基于社会需求和居住权制度的独特的物权属性，我认为我国有必要建立居住权制度，只是要考虑如何融入我国法律体系，与其它法律法规衔接好的问题。

      关键词:  物权  人役权   居住权   必要性 

      一、 前言

      2005年6月26日，十届全国人大常委会第十六次会议按照即定日期，分成六个小组审议物权法草案。这已是本届常委会组成人员第二次分组审议这一事关每个中国人切身利益的重要法律草案。大家普遍认为，物权法草案第三次审议稿吸收了上次会议审议中委员们提出的意见以及专家、学者及有关方面提出的意见，作了较好的修改和完善。这次修改突出了重点，对几个重点问题作出了明确的规定，简明扼要，通俗易懂。同时，委员们对进一步修改、完善物权法草案提出了意见，归集起来大概有十个热点问题，其中居住权制度的规定有无必要就是其中的热点问题之一。

      二、 居住权制度的概述

      居住权最初起源于罗马法的的人役权。所谓人役权是与地役权相对应的概念，是指为特定人的利益而使用他人之物的权利。罗马法中的人役权包括：用益权、使用权、居住权和奴畜使用权。在罗马法上居住权是指非所有人居住他人房屋的权利。设立该制度的初衷在于，随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题，因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”[1]

      法国民法典和德国民法典均规定了居住权制度。法国民法典完全移植了罗马法中人役权和地役权的二元结构体系，并在第二卷“财产及所有权的各种变更”中设专篇规定了用益权、使用权和居住权。使用权是作为用益权的一种而规定的，居住权则是一种使用权，其限制于受益人及其家庭必要的居住，因此居住权又被称为“小使用权”，基本适用使用权的规则。

      德国民法典则于第三编第五章规定了役权，把役权分为地役权，用益权和限制的人役权三种，所谓用益权指使用他人之物（包括权利）并收取收益的权利，该权利可以由他人行使，但不可转让，也不可继承，用益权又分为三种，即物上用益权、权利上的用益权和财产上的用益权，而限制的人役权指为特定的某个人设定的物权性质的不动产使用权。在有限制的人役权中，最主要的是居住权；法典1093条专门作了规定：“排除所有人而将建筑物或建筑物的部分作为住房所有的权利，也可以设定为有限制的人役权，”[2]此即居住权。

      比较罗马法及近现代各国立法例，民法典中的居住权制度有以下共同特点：（1）结构体例安排基本一致，先承认地役权和人役权的划分，然后把居住权视为人役权的一种而规定于用益权（或使用权）之后；（2）基于居住权的人身属性，权利义务的设计上多沿用了罗马法的规定，如不得转让和继承，原则上不得出租等，这导致了居住权的封闭性和不可流转性。（3）功能大同小异，主要适用于以下情形：为自己养老保留居住权的房屋出卖；为实现供养和扶养而保留居住权的赠与行为以及生存配偶的居住权等，但无论如何，居住权都仅与日常和家庭生活有关，都具有人身性和社会保障性质，只是各国表现方式不同。[3]

      目前，我国对“居住权”这个词使用比较混乱：有的从人权的意义上使用居住权，认为居住权是人权的一项权能，与生存权、安全权共同构成社会主义人权；有的从社会保障制度方面认识居住权，例如许多国家实行住房的最低保障政策，实行公共住房的低租金制度，以保障低收入人群的基本居住权，可见居住权是一项社会保障和福利制度；有的从取消户籍制度的差别待遇，保护农民在城镇中的居住权角度，把居住权视为与迁徙权等同的概念；有的把居住权混同于承租权；有的把居住权理解为国际移民法上的居留权。[4]物权法上的居住权在我国还是一个相当陌生的概念，我国物权法草案对居住权是这样定义的：是对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。物权法草案虽然经过多次的审议和修改，且对居住权制度一直以来争议颇为激烈，但居住权这一制度非但未删，且所涉及的条文有所增加，足见立法者对这一新制度的青睐。  

      三、 我国物权法中有无必要设立居住权制度

      全国人大常委会法工委民法室主任姚红介绍，在物权法草案起草过程中，中国政法大学教授江平提出了居住权的问题。他说，他家有个老保姆，他就此联想到，当前，城市里有很多老保姆，如果雇用她们的老雇主去世后，下一代很可能不会继续雇用她们，那么老保姆们就没有地方住了。因此，江平提出应该在物权法中设立居住权，确保老保姆能免费继续住在原雇主家，直到去世。物权法草案吸纳了江平的观点，把居住权制度写入草案中。最高人民法院副院长黄松有博士也认为，在物权法中建立居住权制度是中国目前现实的迫切需要，这也是由物权法定原则所决定的。

      但是，很多持否定观点的学者认为，居住权制度无法在我国的物权法中制度中发挥其应有的作用，没有必要设定这一制度。理由归集起来主要有以下几个方面：

      第一，居住权与传统的用益物权相比，具有其特殊性，它的功能横跨了物权法、婚姻家庭法和社会保障法，甚至说在婚姻家庭法和社会保障法中的体现比物权法中更为明显，既然婚姻法和社会保障法能够解决的问题，就没有必要占据物权法的空间去加以规定，况且居住权的设立可能造成与婚姻家庭法和社会保障法的冲突。

　　第二，设定居住权后，可能会妨碍该房屋的正常经济效能的发挥。因为一旦房屋设立了居住权其期限就一般会很长，所有权人的所有权实际是个空权了，即无法占有，也无法用益，也不能担保，那么就可能没有人愿意购买、承租此房屋。因此，居住权的设定实际是以牺牲房屋的流通性为代价，势必会妨碍房屋的正常经济效能。

      第三，规定居住权不适合中国的国情，为少数人的利益而在物权法中设立一项单独的制度成本过高。居住权设定的主要目的在于养老，中国历来就有家庭成员互相扶助以及赡养老人的传统美德，而且婚姻法、继承法等都对其作了规定，没必要在物权法中重复规定。有人提出居住权是为了关注保姆的权益，但是在中国保姆人数并不多，而且保姆一般都有自己的家