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《竣工验收备案表》是否构成商品房交付的必要条件?——至高律所郭华寿律师应邀接受佛山电视台采访
文章作者: 郭华寿    更新时间: 2021/3/24
【案情简要】
  
开发商在合同约定交楼的时间(2019年9月)到达后仍未取得《竣工验收备案表》,却向业主宣称“没有《竣工验收备案表》是可以交楼的”,并从2019年10月开始向业主收取物业费,而事实上开发商一直到2020年5月才拿到《竣工验收备案表》。
  开发商这一行为是否构成违约?是否属于逾期交楼?为此,佛山日报的记者采访了我所的郭华寿律师,希望郭律师从法律的角度剖析一下本案的问题,以及根据不同业主的情况给出维权的建议。

【律师分析】
  1.什么是《竣工验收备案表》?
  《竣工验收备案表》是住房和城乡建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,通过设计、监理、建设单位和施工单位五方合验后,由工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门颁发。
  一般而言,开发商在未取得《竣工验收备案表》之前是不能交付房屋的。根据广州市中级人民法院发布的《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》中提到,开发商交付房屋必须具备以下两个条件:
  (1)取得《竣工验收备案表》;(2)交付房屋符合使用条件。
  但需要注意的是,该《指导意见》并非“司法解释”,更不属于法律,只是在一些问题的认识上进行了统一,以提高审判的效率和效果。所以,在实务的处理上仍然会存在与该《指导意见》不一样的判例存在。

  2.
开发商该行为是否构成违约?
  由于对法律规定的理解不同,导致司法实践中的法院在裁判时可能会出现截然不同的判法:
  (1)有些法院认为,业主和开发商签订的《商品房预售合同》中关于交付条件并未约定需开发商取得《竣工验收备案表》。根据合同自愿原则,业主以开发商未取得《竣工验收备案表》为由主张逾期交付房屋违约金没有合同依据,且工程竣工验收备案是管理性法律规范,因而认定开发商取得《工程竣工验收报告》后,即可视为验收合格,房屋即达到交付条件。
  (2)有些法院则认为,建设主管部门及工程质量监督机构对房屋质量有监管职责,只有建设主管部门核查建设工程项目不存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为,且向开发商出具《竣工验收备案表》的前提下,才可视为验收合格

  相关案例:
  薛巧红、李伟房屋买卖合同纠纷一案(二审)
  法院在该案中认为:薛巧红与郑州锦润置业有限公司(已注销)签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前交房,交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。薛巧红主张郑州锦润置业有限公司通知其交房时未提供《竣工验收备案表》,不符合交房条件。但双方签订的《商品房买卖合同》未约定“竣工验收备案表”。2016年12月5日,涉案房屋经五大主体验收合格,郑州锦润置业有限公司通知薛巧红交房有合同和法律依据,一审判决并无不当,驳回薛巧红的上诉请求。
  最高人民法院(2015)民申字第1045号民事裁定书则直接体现了最高院的意见。
  最高院在该案中认为:建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件,只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构,对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权,其出具的商品房《竣工验收备案表》是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。

  (3)由此可见,合同中是否约定了以取得《竣工验收备案表》视作交付条件尤为关键。这也意味着,若开发商能确认交付的房屋已验收合格且双方并未明确约定《竣工验收备案表》是交付房屋的前提条件的话,即使开发商在暂未取得《竣工验收备案表》的情况下,法院仍有可能会判定为符合交付条件不视为违约。不过从目前的司法实务上看,如开发商仅仅以取得《竣工验收报告》为由主张房屋已经具备交付条件,至少最高院是不认可该观点的,只有行政机关向开发商出具《竣工验收备案表》,才可以视为“经验收合格,方可交付使用”。

  3.
业主应当如何维权?
  业主应当重新审视合同中约定的交付条件。在本案中,虽然开发商在2020年5月才拿到《竣工验收备案表》,但物业费却是由2019年10月开始收取的,意味着大多数业主可能已经与开发商完成交付手续(当时可能尚不知开发商未取得《竣工验收备案表》),因此,难以认定开发商属于逾期交付房屋。
   首先,根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织有关单位进行竣工验收,竣工验收合格的,将各部门出具的认可文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。
  其次,房屋竣工验收由行政审批许可制变为备案制,近似于“走个过场”的程序性设定,其重心已然在于各部门所出具的认可文件而非《竣工验收备案表》。同时法律也仅规定了商品房交付必须经“验收合格”而非经“验收并备案”。
  再者,除非双方将取得《竣工验收备案表》约定为合同义务,否则,一旦开发商已经组织五方验收并通过,只是尚未取得备案手续的话,并不一定构成违约。
  所以,建议已经完成交付的业主们检查一下基础配套设施是否齐全、绿化是否达标等因素,看看房屋及周围环境是否存在质量隐患,从而追究开发商未达到建设工程验收合格的违约责任。未进行房屋交付的业主们需要留意合同中是否以取得《竣工验收备案表》为交付条件,若是则可直接追究开发商的违约责任并向建委部门进行投诉。

【律师提醒】
  
业主在收房时不仅要查看开发商是否具备《竣工验收报告》、《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,还应当查看开发商是否进行了规划、消防、环保等专项验收,更应当查看开发商是否在合同约定的房屋交付日期前取得了《竣工验收备案表》。如果没有,可以考虑是解除商品房预售合同还是主张逾期交房违约金。
 
法律依据附录
《建筑法》第六十一条:
交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
《城市房地产管理法》第二十七条:
房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

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