近日，有街坊通过佛山电视台《小强热线》栏目记者反映其在朋友的推介下到三水某楼盘看房，通过了解只能享受开发商最低九五折的购房优惠，而不能享受朋友推介宣传称的九二折优惠。为此，该街坊希望销售人员能为其争取到九二折的优惠。在销售人员与开发商初步确认可以争取到九二折的购房优惠后，该街坊支付两万元定金，并由销售人员为其开具财务收据和未加盖公章的认购单。在等待销售人员的签约通知时，这名街坊却只等到了他只能按照九五折优惠购房的消息。
为此，佛山电视台《小强热线》栏目记者采访了我所的严丽婷律师，希望严律师能分析一下在这个过程中购房者与开发商之间究竟形成怎么样的法律关系？开发商或购房者能否依据这个认购单向对方主张担保责任？
首先，认购单、定金收据能否认定为约束交易双方的定金合同？
在这里，定金合同是交易双方约定一方向对方给付定金作为担保双方日后签订商品房买卖合同的合同。开发商一般会以签订商品房认购书，并要求购房者立即支付定金，作为订立定金合同的一种方式。我国《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”那么本案中，认购单、定金收据能否作为双方成立定金合同的依据呢？
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条对合同成立的样式要件作出明确规定，即“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见，如果根据认购单、定金收据可以确定到哪个购房者拟向哪个开发商购买哪个单元的房屋的情况下支付的定金，那么这些材料可以认定为双方定金合同的书面载体，反之则不能。
其次，定金合同的成立与否，分别会有怎样的法律后果？
在定金合同成立的情况下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。” 如定金合同尚未成立，合同一方则不能向“违约”的另一方主张上述定金罚则。
有不少的小伙伴曾经私信表示，难以区分定金，以及订金、保证金、押金等等五花八门的字眼的法律后果。在此需要特别强调一下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条的规定，只有定金才具备法定的担保功能，其他诸如“留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等”，如果双方未在合同中明确约定并赋予其定金性质、功能，不具备法定担保功能。
此外，在订金合同成立的情况，事情会有怎么的走向？
结合前文分析，如果订金合同成立，买卖双方因为房屋的成交价存在分歧而无法最终签订商品房买卖合同，一方可以向责任方（即违约方）主张“定金罚则”，但需要提供相关反映对方存在过错的证据。因此，购房人在购房时应当保留好相关交易洽谈的证据，例如与销售人员的微信聊天记录，以佐证由于开发商未兑现销售时的承诺而导致双方无法最终订立商品房买卖合同。
诚然，如果商品房买卖合同是因为双方在洽谈时对房价的折扣力度存在一定误解，例如购房人认为销售人员必定可向开发商申请到九二折的优惠，而销售人员认为该折扣只是向开发商申请的一尝试而不必然成功，并非出于恶意磋商导致主合同无法最终订立，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该规定也是民事的公平原则延伸体现。
最后，笔者提醒广大的购房者，对于商品房买卖这种大额的交易，购房者应当妥善谨慎地处理每个交易环节，必要时，可以求助身边的律师朋友。
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