如今新冠肺炎疫情在多个省市已经得到有效控制，各地的复工复产工作亦有序进行中，但持续的防疫抗疫工作对各类租户造成了或多或少的影响。受影响的租户该如何运用法律知识与业主商讨减租问题呢？下面，笔者将针对各类情况逐一分析。
一、承租人主张租金减免的法律依据
承租人若希望与业主商讨减免租金，首先应了解相关法律依据。就本次疫情而言，相关法律依据有以下几种：
1、不可抗力
本次新型冠状病毒疫情爆发，本身属于不能合理预见及避免的，对合同履行造成障碍，不能实现合同目的时，应当认定构成法律意义上的不可抗力事件。
因此，承租人可以依据《合同法》第一百一十七条，通过变更或解除合同达到直接免责。
但应注意根据《合同法》第一百一十八条的规定，履行相应告知义务。
2、情势变更
情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
若实际情况属于情势变更，承租人可以依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，提出变更或解除合同的请求。
3、“一事一议”规则
最高院就非典期间提出的审判意见（已失效）
：由于
“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
结论：分析疫情是否实质上构成不可抗力或继续支付租金是否对承租人显失公平
二、不同种类租赁场所的具体处理规则
1、居住场所（住宅、小区）
需要判断是否影响实际居住。
此类合同承租人支付租金在于享有房屋的使用权、居住权等权益，如当地政府或居住小区仅对进出采取必要的限制或检查，并未影响房屋居住功能的实现，承租人无权主张减免租金。如由于承租人为湖北籍人士，被禁止进入，客观上造成了租赁合同目的无法实现，此时可以主张减免部分租金。
2、企业办公场所（园区、写字楼、大厦）
承租人有权依据“不可抗力”并结合具体情形向出租人主张相应租金的减免。
因受疫情及政府、场所管理主体的限制复工措施的影响，导致企业无法正常复工的，应当认定为不可抗力事件，企业作为承租人有权主张减免相应的租金，但是减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。
3、商业场所（餐饮娱乐、休闲消费商铺）
承租人可依据“不可抗力”并结合具体情形向出租人主张停业期间相应租金的减免。法院会根据公平原则，结合具体个案认定租金减免标准和尺度。
肺炎疫情对商业场所负面影响极大，为避免疫情大范围蔓延，各地政府均采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业，以上商业主体都因无法实际开展经营活动，经营收入基本等同于零，甚至需要承担原材料、产品采购的成本亏损。由于受到疫情及政府行政措施的限制，对租赁双方造成一定期间内的履行障碍，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，构成不可抗力事件，承租人可主张减免停业期间的相应租金。
4、生产经营场所（工厂）
需要结合各地区政策文件判断。
承租人有权依据不可抗力规定或约定主张该段期间的租金减免，双方协商一致通过降低下期租金、适当延长租赁期限等其他方式予以补偿。
三、申请减免程序注意事项
1、提交书面减免租金申请或沟通函
2、及时开具不可抗力证明文件和先行搜集、整理相应证明材料
3、及时固定沟通过程中形成的一致意见
4、对于出租方作出的反对意见、反驳理由及时作出进一步书面回应
5、积极跟进与有权代表人友好协商
6、达成一致意见的及时形成补充协议
四、律师建议
疫情之下，对于租赁合同双方而言均是受害者。综合本次疫情的影响来看，对于双方租赁合同履行的负面影响应当是暂时性、阶段性的，一般可以通过减免租金、延长租期等一定优惠措施减少疫情对合同的负面影响，并不必然导致合同目的无法实现。待此次疫情结束或影响合同履行的行政措施解除后，双方可以继续履行合同。
就本次疫情而言，即便承租人有权依据不可抗力规定或公平原则主张减免租金，也并不意味着合同一方有权任意解除租赁合同。如一方擅自解除合同，疫情事件不宜认定为其免责事由，应当承担相应的违约责任。
希望疫情早日过去，武汉加油！
相关法条：
《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
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