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　　事主今年6月在某厂区租了集装箱用作经营奶茶店，但由于天气酷热，即使店内已开空调也无补于事，导致无法营业。事主多次向物管反映无果，便只交了一个月租金，现在厂区物管先将店铺物品搬走再向事主发解除合同通知，表示因事主逾期支付租金，厂区将不退还履约保证金，并要求事主缴交所欠款项后，才把物品交回事主。

　　8月28日，我所严丽婷律师就该案例接受佛山电视台《小强热线》栏目组记者采访，解答相关法律问题。

　　【法律分析】

　　本宗纠纷的关键在于出租方单方解除租赁合同的理据是否充分。

　　首先，根据法律规定，合同解除分为法定解除和约定解除，如合同未明确约定解除事由的，合同一方只能依据法律规定解除合同。

　　本案中，出租方以承租方迟延支付租金长达23天为由单方解除合同，而租赁合同未具体约定承租方迟延支付租金多少天可单方解除合同，因此出租方只能依据法律规定来解除双方合同。

　　支付租金是承租方主要的合同义务，但承租方迟延支付租金的情况不必然达到《合同法》第九十四条第（二）项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的根本违约的情形。在这种情况下，出租方在函告解除合同前，应先催告承租方在限期内补足支付租金。承租方在限期内仍未缴清拖欠的租金，出租方可以依据《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，向承租方发函解除合同。根据《合同法》第九十六条规定，双方的租赁合同在该合同解除函到达承租方时解除。

　　根据承租方反映的情况，出租方此前未有催告其支付租金，出租方的单方解约行为因此存在瑕疵。承租方如对出租方的解约行为存在异议，可以在收到出租方的解约函后三个月内，向法院提起诉讼。

　　其次，律师建议承租方在收到解除函后，在期限内尽快清理场地内设备，以免被出租方认为其放弃对场内设备的处分。

　　如果出租方未给予承租方适当的清场时间而擅自清理场地内设施、设备，承租方应及时报警，对场地进行拍照、录像，并保留好购置设备的凭据，作为日后向承租方索赔的证据。

　　此外，本案双方签订的租赁合同存在合同无效的可能。

　　据承租人反映，出租涉及的“房屋”是一个集装箱，不是一个经建设工程规划许可而建成的构筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同，为无效合同。

　　本案中，租赁保证金具有违约金的性质。在合同无效的情况下，合同的违约条款也因为无效而不能适用，即出租方无权没收租赁保证金。此外因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租方可以据此向出租方主张装修费用的损失。

　　【律师建议】

　　承租方在签订租赁合同前，应先了解出租方是否为出租房屋的所有权人，是否有权处分，房屋是否取得产权证，是否为合法建筑。另一方面，承租方应结合自身情况，合理选择能够满足自身经营、居住需要的房屋。