近日，有市民向佛山电视台《小强热线》栏目记者求助，称其向一家公司（自称开发商，后了解是中介公司）购买了某公寓30年的使用权，且已经支付了全部交易款，后到收楼时间并没有收楼通知，却发现自己买的房子有人在装修，一问之下发现整栋的房子被开发商转卖给了另一家公司（含房产证）。事主想退款，但中介公司一直以各种借口为理由不退款给事主。
　　5月24日，我所孙健律师就上述事件接受佛山电视台《小强热线》栏目记者的采访，发表了自己的法律意见。

　　【法律分析】
　　一、购买不动产使用权的本质
　　不动产的所有权共有四个权能，分别是占有、使用、收益、处分，该事主仅购买使用权，实际仅仅获得了不动产的占有和使用的权益，并非真实拥有该不动产。购买公寓的使用权或者购买长租公寓等类似的公寓，本质上是一种房屋长期租赁，主要以房屋租赁合同、建筑使用权转让合同、合作开发协议等来约定交易。

　　二、中介公司应当承担的法律责任
　　对于中介公司需要承担的责任，这个应当关注双方签订的合同，一般合同中会约定有违约责任。在本案中，事主购买了房屋的使用权且支付了交易款，但是中介公司并未实际交付房屋，有违约的嫌疑，双方应当按照合同的约定来承担相应的法律责任。事主也可以根据合同约定，收集已经履行合同的证据材料，起诉中介公司，要求其履行合同义务、赔偿损失并承担违约责任。

　　三、购买不动产使用权面临的风险
　　1、购买不动产使用权本质上是一种租赁行为，根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，对于租赁期超过二十年的部分可能面临合同无效的风险。
　　2、因不动产的使用权是不动产产权的一部分，如果不动产的产权人发生了变更，可能对使用权的行使产生影响，可能会导致购买的不动产使用权的权能处于不稳定状态。
　　3、与普通住宅不同，公寓一般是商业用地，对于商业用地的土地使用权期满后是否续约，是没有明文规定的。到期后可以续约的，就只有普通住宅的居住用地而已。在长租期限未满，但土地使用权已到期的情况，市民的权益无法得到有效保护。

　　在不断调控商品房市场的同时，政府也相继推出了一系列发展租赁住房的政策。早在2015年住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》就希望“推动房地产开发企业转型升级”；2016年国务院办公厅的39号文则明确“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；2017年7月18日，发改委等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台。租赁住宅成为房地产多元供应渠道之一。
　　如市民有意购买不动产使用权，建议依照法律规定签订正式的租赁合同，并到政府行政主管部门进行登记备案，以有效保护合法权益。