近日,有业主称他们的新房与购房时所见到、听到的差别很大,而且购房时,开发商还要求他们签订了一份补充协议,让他们很头痛。除了合同问题,事主称在收楼时发现,原本北面阳台外的一处湖景,快要看不见湖了。开发商销售时说靠近事主房屋的地块规划是别墅,所以事主在屋里能大范围看到湖景,但现在规划改变了,开发商将原本的别墅都变成了洋房,就遮挡了事主房屋的景观。那原本介绍的低层别墅,怎么会变成高层洋房呢?
为此,佛山电视台《小强热线》栏目记者采访了我所刘俊斌律师。
【法律分析】
一、补充协议中的条款是否合法有效
1、补充协议中约定“楼高是预测楼高,要以实际测量为主”以及“逾期交付违约责任,主合同约定逾期60日内改为逾期交房210日内”,该约定是属于无效条款。关于补充协议中含有不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,应以主合同为准。
2、补充协议中约定“销售人员的口头答复、承诺,开发商的楼宇广告、宣传资料,皆不视为要约内容,不承担任何责任。”该条款约定是不合理的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
综上,补充协议的条款是否合法有效,仍要根据法律法规进而判断。若该条款严重损害了业主的权利,则可主张合同法第四十条之规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
二、开发商销售时的宣传是否构成要约
结合业主所反映的情况,若开发商销售时所提供的宣传资料对湖景有具体的说明以及销售人员向业主允诺房屋带有湖景,并且房屋价格与同地段没有湖景的房屋价格有较大差异,则可视为要约。若开发商违反,则应承担违约责任。
【律师支招】
在购买房屋过程中,购房者应对合同条款进行审阅,发现对购房者极为不利的条款,则需考虑是否继续购买该房屋。另外,购房者应收集并保留好房屋的宣传资料,以备日后发生争议所需。