林女士于2017年11月购买了某小区的一套别墅，开发商于2018年7月发出收楼通知书，林女士去现场收楼时发现房屋漏水严重，因此没有收楼。开发商表示会维修，但房屋至今还存在多处漏水问题。同时，物管自开发商发出收楼通知书就开始计算林女士的物业费，去年8月至今记录已欠费2万元。物管一直要求林女士支付物业费，但开发商至今未修复好漏水问题，林女士也未签名收楼。

　　在这情况下，物管开始计收物业费是否合理？房屋漏水问题屡修不好，耽误了业主入住，业主应该如何维权呢？

　　近日，我所刘力韵律师就上述问题接受佛山电视台《小强热线》栏目记者的采访，从法律角度对相关问题发表了意见。

　　【法律分析】
　　1、在这情况下，物管开始计收物业费是否合理？
　　首先，应关注买受人拒绝收楼的正当性问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。即在上述两种情况下，对买受人而言，房屋买卖合同的目的已无法实现，买受人在此情况下拒绝收楼，才能视为有正当理由。

　　另参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十一条第一款：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务”的规定，并结合林女士提供的照片和所述情况，在现在的司法实践中，通常难以认定为房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。同时，由于开发商在和林女士签订买卖合同和相关协议的时候，已约定除非出现上述两种情况及未达到合同约定的交付标准，否则林女士应当收楼。如不收楼，也会视为收楼。
　　另外，由于买卖合同中有约定物业费自买受人收楼之日起由买受人承担。因此，林女士如无法定或约定的理由拒绝收楼，则应以开发商告知的时间内收楼为准，并开始缴纳物业管理费。

　　2、房屋漏水问题屡修不好，耽误了业主入住，业主应该如何维权呢？
　　关于收楼后开发商未能尽到维修、保修义务的问题。开发商对于建设工程的不同范围都有国家要求的最低保修期限，其中包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程等项目。本案中，开发商不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，应当承担赔偿责任。另外相关行政部门也有权责令改正，并处以罚款。
　　林女士在开发商维修期间也应当做好每次验收的书面记录或影像记录，保留因持续漏水而导致的其他财产损失的凭证，为以后可能通过法律途径维护权利时提供证据予以证明。