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　　近日，有街坊向佛山电视台《小强执线》救助，称其通过中介相中了一套“二手房”，与房屋的所有权人签订购房合同，其中约定街坊以银行贷款的方式支付“二手房”除首期款外的剩余房款。街坊按约定支付了购房定金后，马上联系银行办理同贷手续，根据银行手续需要卖家的配合，但卖家以各种理由拒绝配合，致使街坊未能在约定期限内获批银行贷款。卖家认为街坊已经违约，以此为由解除了购房合同并没收街坊已付的购房定金。街坊觉得十分委屈，认为银行贷款未能在期限内获批是由于卖家不配合办理手续所致，卖家未履行其约定的合同义务。

　　鉴于近期广佛两地的限购政策连翻出击，无形推高了佛山的“二手房”的成交价，不少卖家不惜违约解除购房合同，以抬价另售。

　　3月31日，佛山电视台《小强执线》栏目记者就二手房买卖问题对至高律所严丽婷律师进行了采访。严丽婷律师借此街坊“二手房”的购房遭遇，给各位有心购入“二手房”的看官友情提示，以免误中购房陷阱。

　　首先，一定要查阅目标房屋的机读打印资料。

　　锁定心宜房屋后，一定要到当地的不动产登记中心打印该房屋机读打印资料，以掌握房屋最新的登记情况，了解房屋是否有他项权登记或法院的司法查封等限制房屋过户交易的情形，如有则应尽量避免购入。

　　还需要关注房屋的产权人情况，看是否涉及房屋由多个权属人共有的情形，如有应当在中介的组织下，与所有的房屋权属人当面确认各人的售房意向并共同签订购房屋合同，以免因部分产权人无权处房产，导致房产交易最后难以继续。

　　同时，还需关注目标房产是否已经办理了房产证，只有办理了房产证，即已经办理了房屋的不动产权登记，房屋才有继续交易办理、过户的可能性。已办理了房产证的房屋，房屋的机读打印资料上会显示“权属人”的信息栏，否则该栏则显示为“购买人”。

　　其次，如果目标房产尚有未结清的银行抵押贷款，必须为卖家约定提前还贷、注销银行抵押的合理期限。

　　房产在尚未结清银行抵押贷款的情况下，无法办理“二手房”网签及办理房产的交易过户手续。因此，买卖双方应当就卖家办理提前还贷、注销抵押的期限进行明确、合理的约定，并约定逾期办结的违约条款，以督促卖家积极履约。

　　另外，买家应当提前了解一下银行关于“二手房”贷款的相关手续。

　　买家如需通过银行贷款的方式支付剩余购房款，须结合自身情况事前了解一下目标银行的贷款手续、流程以及办理期限，以便合理确定合同阶段履行的时间节点，安排购房进度。

　　再有，为有效督促合同各方履行合同，可以在约定了定金条款的基础上再约定违约金条款。

　　当出现违约情形的时候，虽然法院不会支持守约方同时主张返还定金以及支付违约金的请求，但是守约方可以选择适用一个对自身更有保障力度的违约赔偿条款。通过增大违约成本，给合同各方一定的心理震慑，督促各方及时履约。

　　最后，针对本案街坊的燃眉之急，律师建议街坊应尽快通过诉讼解决与卖家的纠纷。

　　因现时，卖家已经与街坊解除购房合同并没收了购房定金，如街坊对卖家的合同解除行为有异议，可以在收到合同解除通知的三个月内，通过法院确认卖家的合同解除行为无效，并确认卖家存在违约行为，以争取要求卖家继续履行购房合同或与卖家解除购房合同的主动权。但街坊必须举证证明其已经积极履行了申请银行贷款的约定义务，银行未能在合理期限内放贷是卖家怠于配合所致。否则，街坊的主张将难以得到法院支持。