又一个凌晨时分，又一次的限购惊雷在午夜轰响……
佛山市人民政府办公室《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》（佛府办函[2017]190号）在2017年3月24日深夜，一纸文书落地——大佛山加紧限购，由“风闻”变成了事实！
且让我们至高郑宇佳律师，来和大家一起快速解读大佛山的限购升级新政内容：
——限购区域不变。
——本市户籍居民在限购区域内限购2套住房。
——非本市户籍居民在限购区域内购房，须提供2年内累计1年以上社保或个税证明，且限购1套。
——二手房不受影响。
如此限购升级，房价变动似乎难免，一部分买受人因为失去购房资格导致合同无法继续履行的情形也必定不少。
这样，接下来，各种各样，五花八门可预见的事——肿么办？
让郑宇佳律师给你来普及一下吧！
“最大限度保护房地产合同纠纷中守约方的利益！”佳哥说“这是处理一切由于限购限贷而诱发的、可预见的纠纷的原则！”
问题一：限购政策一出，房子买不成了，签了的合同怎么办？
——佳哥说：
签订合同后，限购政策出台，导致买方无购房资格的，一般均认为属于政策原因导致的情势变更，合同无法继续履行，买卖双方均无过错，无需承担违约责任。
问题二：限购限贷政策施行后，贷不到款，买方需要负违约责任吗？
——佳哥说：
1、如果双方原来订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款的，现在买方以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的，法律是不支持的。
2、如果双方原来订立的合同除了约定贷款支付外，还补充“贷款不能时，应采用现金等其他方式付款”等条款，则买方应承担无法付款的违约责任。
3、如果双方原来订立的合同约定且仅约定贷款支付剩余房款的，买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，则属于情势变更导致合同无法履行，买卖双方均无过错，应解除合同，并返还购房款。
问题三：限购限贷出台之前双方仅签订了认购书，现因新政出了，买方买不了房，能拿回定金吗？
——佳哥说：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条对此规定很明确“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”由此，买方可以拿回定金，卖方不能不能强制要求买方签订正式的买卖合同。
问题四：本已约好过户时间，但卖方因故推迟了，不料期间出台了限购政策，导致买方失去购房资格，合同无法继续履行，买方可否追究卖方违约责任？
——佳哥说：
买方可以追讨卖方的违约责任，因为如果正常履行合同的情况下，可以避免被限购限贷，正是由于卖方的违约行为才导致合同无法履行，因而卖方应承担违约责任。
问题五：限贷限购政策出台，二手房买卖合同无法实际履行，还需要付中介费吗？
——佳哥说：
1、如果在二手房买卖过程中发生情势变更，导致合同无法履行，买卖双方、中介方对此均没有过错，无需支付中介服务费，但应支付其必要的劳务费用。
2、倘若限购限贷政策出台了一段时间，仍签订无法实际履行的房屋买卖合同，可认为中介方、买方均未尽到注意、提醒义务，需要承担相应责任。
问题六：由于购房政策发生变动，周边价格产生浮动，买卖其中一方违约，另一方应如何维权？
——佳哥说：
1、如果是卖方单方违约，不愿办理过户，因违约方并无单方解除权，守约的买方可要求其收取剩余房款，并办理过户。
2、如果是买方单方违约，不愿支付剩余房款，法律支持守约的卖方，则法律支持卖方可自由选择要求解约或继续履约。
最后的最后了，不得不求佳哥支招了！
“佳哥！这样的纷繁复杂——怎么破？能提前做好预防措施吗？”
“当然能！”
佳哥说：
关键还是在买卖合同上——为了保障买卖双方的权益，双方最好是在起草合同时提前作出明确约定约定，约定因政策调整，首付增加了多少钱或限购等因素，合同怎样解除，定金怎样处理。
其次是在合同注意义务上——无论是在限购限贷的时间段以前，抑或是在限购限贷之后，当然，特别是在限购限贷后，卖方、买方乃至中介方都应对诸如买方的购房能力、资格、贷款资格，卖方的房产状况等问题作必要的了解。
最后是在保存证据资料上——法律是凭证据还原事实的，所以无论是谁，都应该在整个过程中，注意保留好相关的证据材料，其标准、其目的、其要旨就是一句话“证明己方的守约。”
因为——让我们重温佳哥的那个个论断——“处理一切由于限购限贷而诱发的、可预见的纠纷的原则，就是最大限度保护其中守约方的利益！” 
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