最近佛山出现创新的众筹投资购买房产的模式。关于“互联网＋金融＋房地产”的创新，该类创新违法吗？房产众筹都存在哪些法律风险？投资者需要注意哪些内容？8月10日，至高律师所总所副主任郑宇佳、广州分所副主任郭华寿两位律师分别就该金融创新专题接受佛山电视台新闻中心专访。
两位律师主要针对以下问题剖析房产众筹：
一、房产众筹的概念：
众筹买房是指发起人提出的优质房源并在网站等平台上发起众筹，欲购买房产的自然人或法人共同出资购买、共同拥有房产。通常情况下，众筹期限届满且众筹满标时，由众筹参与者共同委托第三方作为房产托管方为持有、管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者的共同决定处置房产，处置房产所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配。
二、房产众筹的本质及投资建议：
众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的。
郑宇佳律师认为：
今年许多“房产众筹”的网站都带有“金融”的味道。这些“房产众筹”中所谓的众筹是以群众筹资的方式进行认购房屋拍卖的收益权，众筹购得权益之后，待房源合法拍卖，所得溢价为众筹投资收益。值得注意的是，这里所提及的并非是“所有权”而是“收益权”。就是说，“众筹”的目的已经不是筹钱去买房，而是筹钱去“投资”。商业地产作为最为“沉重”的资产类别，开发商和投资人都有非常强烈的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成一个成熟的投资产品和投资生态系统。
房产众筹主要涉及以下法律风险：
房地产众筹模式不可能出现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。我国共有制度一共就两种：共同共有和按份共有。房产众筹属于就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所有享有的占有权、使用权、收益权和处分权。所以，参与购房众筹者的法律风险，在于拥有房产的不确定性，包括房屋买卖、需其他共有人同意出售并放弃优先购房权等等，且手续复杂，基本上不具有操作性。
众筹法律风险中，最关键的是公众性规避。众筹参与者为了共同持有一处房产而众筹买房并享有房产的占有权、使用权、收益权和处分权，是我国法律所允许的按份共同。若众筹发起人或平台公司以众筹为幌子，并不具有真实销售行为，承诺投资回报等，行非法集资之实，则涉嫌非法集资，参与众筹者可能血本无归。
非法集资，是指公司、企业、个人或其他组织未经批准。违反法律法规，通过不正当的渠道，向社会公众或者集体募集资金的行为。
在我国现有刑法中关于非法集资行为的罪名共有四个，一个是刑法第160条规定的欺诈发行股票、债券罪，一个是刑法第176条规定的非法吸收公众存款罪，一个是刑法第179条规定的擅自发行股票或债券罪，一个是刑法第192条规定的集资诈骗罪。不同的罪名的立案标准是不同的。
郭华寿律师认为：
房地产众筹一直被认为是互联网最难攻克和改造的行业。几年前，曾有人发起“集资建房”、“合作建房”等新模式，以图克服高房价带来的买房难的问题，但是最终都以失败告终，究其原因，一是由于房屋是一个总价较高的、低频交易的大宗标的，另外就是开发商不感兴趣、不配合。
房地产是个资金密集，周期开发较长的重资产行业，其与经济结构调整和楼市调控政策相关性很强。一直以来，房地产的融资主要靠银行、基金等间接渠道，虽然目前央行多次降息降准，市场资金成本下行，房地产融资有所改善，但一个更为稳健和持续的发展的新融资方式仍然是开发商必须解决的问题。而房地产众筹，正好可以解决开发商融资和销售上的两难困境。
在“互联网+”的大潮下，房地产企业有选择地寻找一些二三线城市和一线城市郊区的项目进行众筹试验，既合乎大趋势，也是为将来寻找一条新的道路。
但是在实践中，众筹参与者并不是为共同直接持有房产而是委托第三方代持房产、代为管理房产、代为处置房，快速收回投资，本质上是一种投资行为，且并不以房产销售为主要目的，而是销售房产份额并快速卖出，快速实现投资回报，因此众筹买房除了市场风险外，最大的风险仍是政策风险。房地产众筹游走在监管的灰色地带，或涉嫌非法集资。此举可以视为互联网金融的一次创新，但也极有可能被监管部门叫停。
众筹买房应注意以下四点：
1、要求明确购房合同中确定的签约主体保障参与者知情权
明确产权所有人，充分确保投资人的知情权，加强交易环节的信息披露。在可能的情况下，让投资人参与到决策环节中，为投资决策提供参考意见。
2、要明确投资收益由市场决定且收益风险自担
众筹买房由于投资收益由市场决定，并不是固定收益，投资者应根据投资的标的情况并结合自己的风险承担能力、经验、偏好投资慎重决定是否投资。
3、房产估值难界定，投资价值要独立判断
每家评估机构对于房产估值有区别，投资要独立判断房产估值是否偏高，购入价是否合理，未来有没有升值空间。
4、保障众筹资金隔离和资金专款专用充分确保资金流入环节的风险控制，降低筹资人道德风险和法律风险。
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