不建议购买小产权房 风险难控

大粤房产：确实，有备无患，什么都不做等出了问题再去弥补费时又费力。最近两会期间小产权房又火了，它虽然不被法律保护，但因为价格实惠等的原因还是有很多人愿意买小产权房。购买小产权房容易产生哪些问题？如何预防？

梁锦星：小产权房是没有办法从国家机关里面办理到房产证，从这一个开始，开发建设到最终买卖的一个过程，政府也是很难监管的，因此小产权房面临很多的问题的。作为律师是不建议购买小产权房的，买小产权房就像赌博，风险很难预估。

预防装修陷阱7步走 请验装师全程跟进更有保障

大粤房产：刚一直说的是买房，现在说说装修。王老师从事验房工作多年，对装修过程中容易产生的问题想必非常了解。您认为请装修队伍装修的过程中常见的陷阱有哪些？如何预防这些问题出现？

王青宏：我以前在房地产公司做过，后来又做了验房师，对装修这块算是比较了解。我认为装修要注意的几大问题包括，第一，先看设计图。这个设计图不是简单的平面图，而是非常详细的设计图，包括用材、节点等都会标注出来。一般都会请三家装修公司同时设计做对比，看哪家更合心意。
       第二就是审核预算。自己不会看，就给懂的人看，叫他帮忙审核预算。很多装修公司会虚报预算。比如我以前的一个客户请装修公司，报的预算是68万，结果我一看，算了下整个大概只需58万，虚报了10万，如果不请专业人士看，这10万就可能被装修公司吃了。
       第三，核定装修项目。在装修之前就应该把所有的装修项目列出来，以防装修过程中装修公司增加项目，造成预算超标。
       第四，签合同时付款方式要选择分期付款。在合同里面注明首次付款什么时候，二次付款什么时候，尾款什么时候。或者注明哪些项目装修完毕，经过验收后，付多少钱。装修合同要把付款的方式、期限、时间写清楚。
       第五，工期。约定了工期，还要写明违约责任，赔偿多少。
       第六，材料。建议每次购买材料之后业主要全部查看、拍照。以防买回来的材料实际跟合同中的不符。
       第七，让装修公司定期提供每一工期的装修照片。及时跟进装修进度和质量。
       对于监督装修，很多业主不懂也没有那么多时间，建议可以请一名专业的验装师跟进，从材料进场到最后装修结束，全程跟进。包括每一个工序，比如今天铺这个复合地板或者瓷砖，铺完以后验收合格，再进行下一个工序，而这个验装师每天会把装修的情况，形成报表和图片通过邮箱发给业主，业主肯本不用来了，可以出差、可以出国，该干嘛干嘛去，非常省心质量也有保证。

大粤房产：那请这个验装师的费用应该很贵吧？全程跟进。

王青宏：还好，100方的房子也就7、8千。但他可以帮你做很多事情，首先审核预算的时候就可以帮你把预算降到最低，监理费早就省回来了。其次质量有保证，每一个工序都会经过他专业检测，防止装修好之后发现问题再修修补补，浪费时间和精力。

开发商主动聘请第三方验房机构验房将是趋势

大粤房产：那除了购房者找你验房维权之外，有没有开发商会找你们公司验房呢？

王青宏：目前来说只有两家开发商找过我们验房。这跟我们的定位有关系，我们目前的精力还主要放在购房者身上。但做开发商的第三方房屋质量机构，也是我们的战略之一。

大粤房产：在您看来，开发商找第三方验房机构给自己验房是不是一个趋势？

王青宏：随着第三方验房的普及，越来越多的业主在收楼之前都会请我们去验房，那开发商的意识也在慢慢转变。以其被业主查出问题影响口碑，还不如自己主动先把问题找出来，交给施工单位、装修公司去整改，把所有问题解决之后再交给业主，这样不但可以提高房屋质量，减少交楼时间，也可以赢得口碑，提升品牌价值。

维权要理性 注意搜集证据 听取律师或第三方机构的建议

大粤房产：刚我们一直在谈在整个置业过程中会有很多纠纷产生，也谈到了如何预防，那如果预防失败还是有侵权行为出现，作为普通消费者该如何维护自己的权益，两位有什么好建议？

梁锦星：关于业主维权，作为律师，我们第一个观点还是认为合同是一切维权的根本。因为签订一个好的合同对于消费者维权来说是非常有必要的，在合同签订之后，如果发生纠纷了，我们认为从司法途径来说，证据就是诉讼的根本，那么在这种情况下消费者要懂得，怎么去将证据固化下来。收楼的时候发现问题不是说拒绝收楼就行了，拒收你要留下凭证，你为什么拒收？你要用一种书面或者其他什么形式将它固定下来，所以说这是需要有一个证据固化的过程。
      当我们发现出现问题了，而且我们手头上又没有相关的证据，那我们怎么去办呢？我们这时候就要通过自己，想方法通过合法的途径去形成一些新的证据，比如说在一个交涉过程中，有的时候一个口头承诺，没办法通过书面的形式表达出来的，但是你可以通过合法的录音将开发商或者将和你交涉的工作员相关的承诺通过录音的形式记录下来，这样的话在法律上一般也是会被认可的。
      最后，我认为消费者作为专业知识并不是丰富的群体，在发生纠纷的时候，我们还是建议咨询第三方或者咨询律师专业的意见。比如说在发生房屋质量问题的时候，通过咨询一些专业的验房机构看一下，评估一下，到底发生的质量问题严重到什么程度，它的修复费用到底是多少。也可以咨询一下律师，如果出现这样的问题责任到底在哪里，开发商到底是否需要承担相应的责任。
      还有就是业主通过咨询的过程，可以为他日后维权的决策，提供一个比较有执行力，比较有根据的参考，这也是比较非常重要的。

确定维权时间 理性维权
拒绝收楼有技巧

大粤房产：梁律师站在司法的角度给的建议都是非常实用的，可执行性非常强。建议的都是通过合法的途径理性维权。王老师有什么要补充的么？

王青宏：梁律师说的已经非常好了。我补充两点，第一确定你维权的时间，是收楼前还是收楼后。如果是收楼前，可以组织小区业主抱团维权，形成书面材料去处理，然后递交给开发商签字，如果开发商拒收，就按快递的方式，寄给合同上的法定地址和法定代表人，只要寄出去了，不管他收到没有都当他收到，开发商要是不处理过了交楼时间就当开发商违约，要承担违约责任。如果是收楼后出现问题，要看是在保修期内还是保