不需要登记的已经交付给受让人。 本案中的甲虽然与丙签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于甲和乙。并且，因甲没有单独处分房屋的权利，其行为属于无权处分行为，故本合同属于效力待定的合同，应该由乙进行追认。本案中，乙拒绝进行追认，故合同是不成立的。所以，虽然本案的丙属于善意第三人，但因为房屋所有权并未实际转移给丙，故甲、丙之间的《房屋买卖合同》应认定不成立。

     4.根据物权优于债权的理论，即使房屋买卖合同有效，本案中房屋的所有权依然属于甲、乙所有，丙的债权效力依然不能对抗乙的所有权。   
    
     综上四点，笔者认为，虽然房产证上是甲的名字，但由于本套房屋属于甲、乙共同共有，甲无权单独进行转让，另外乙也没有对甲的行为予以追认，合同是不成立的。但是由于甲在订立合同时故意隐瞒了房屋的权属，才导致合同的不成立，应该承担缔约过失责任，赔偿对方因此而造成的损失。

     （二）、房产证上登记的夫妻一方甲未经另一方乙同意，与他人丙签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，也进行了产权变更登记，被乙发现后，乙起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，收回房产。

     对于此种情形，房屋买卖合同是否有效，买受人是否可以取得该房屋的所有权，也存在两种完全对立的观点：第一种观点认为，该房屋买卖合同无效，即使办理了房屋过过户手续，买受人也不能取得房屋所有权；如果权利人主张，应予以返还；第二种观点认为，该房屋买卖合同合法有效，并且合同双方已经办理房屋过户手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。
 
     持第一种观点的理由是：既然该房屋是夫妻共同财产，虽然房屋权属证上登记的是夫妻一方的名字，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋是共同共有关系。依据上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。此处的共有包括登记的和未登记的；依照该条规定，该房屋买卖合同因违反法律强制性规定当然无效；虽然该房屋办理了过户手续，但是买受人不能因此取得房屋所有权，因为，虽然办理了过户手续，但是也不能依据物权登记的公信力取得该房屋所有权。因为既然是夫妻共同财产，当时登记时就应当登记为夫妻两人均为权利人，说明登记本身存在错误，既然登记存在错误，登记的公信力也就不存在了，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。但是，笔者认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的共有的房地产的共有人，应当是经有关部门依法登记的权利人；既然权利证书上登记的一方的名字，则买受人完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，并且，双方已经依照该合同约定办理了房屋过户手续，房屋的所有权已经发生了法定的转移。根据物权公示制度，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有和变更的公示方法；物权登记机关在其物权登记薄上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法的效力；给予物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏的，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍然受法律保护。因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让由支付相应对价的信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误的不利后果。我国目前的善意取得制度同样适用于不动产，因此支付对价的买受人可以基于善意取得获得保护，拥有该房屋的所有权。

     在本案中，原则上甲对该房屋拥有所有权，乙要求甲返还房屋所有权的主张不应得到支持。但是，如果乙确实有证据证明丙在与甲签订房屋买卖合同时，明知该房屋为夫妻共同财产，并且为获得其同意，而与甲串通签订该合同的，则可以依据合同法第五十二条第二款的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，来主张甲与丙的合同无效。如果被判定无效，则丙当然不能取得该房屋的所有权；此时，丙并不受物权公示制度的保护，因其非为善意。  
   
     故对于本案中乙的诉求，笔者认为应该从维护交易及保护善意第三人的角度去考虑。

     1、虽然甲无权单独处分此房产，但毕竟此项交易是在原来形式合法的房屋产权登记基础上进行的另一个合法的登记程序，丙从法律上也得到的该房屋的所有权，成为房屋合法的主人，且丙对甲的无权单独处分行为并不知情，属于善意第三人，根据民法保护善意第三人的理论，应该判定交易成立，所有权转移给了丙。否则不但浪费了行为人的交易成本，也因损害了善意第三人的合法利益，不仅不利于社会公平的体现，更不利于社会经济秩序的稳定。

     2、根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，本案中的丙是善意、有偿取得该房屋的，故应该认为丙取得了该房屋的所有权。

     综上，笔者认为，法院应当判决交易成立，丙取得该房屋的所有权，但甲应当赔偿因其擅自处分该房屋而造成的乙的损失。

     以上是三种比较常见的纠纷形式和相对应的案例，不同的具体案情会引发不同的法律后果，司法实践中只能结合案例具体情况对于一方处分夫妻共有房屋效力予以分析。 
    
     三、小结

     综上所述，在种种此类二手房买卖纠纷中，并没有一刀切的唯一判定标准，一定要以具体案情为基础，以我国现行相关的法律规法规为依据来判定夫妻一方处分共有房屋的行为效力和法律后果。其实，理论和实践中对此纠纷的说法和处理不一致，也正说明了该纠纷在适用法律上还存在很多争议，建议在以后的立法或司法解释中能够对该问题有一个明确统一的指引规范，避免再出现适用法律的困惑和冲突。例如夫妻一方处分共同财产是否认定为一种表见代理，是否应该参照国外相关的夫妻家事代理权制度理论原理对相应问题进行研究等，都值得我们结合我国司法实践去不断的探讨，这样才能进一步促进我国民事立法的完善，达到社会效果和法律效果相统一。 



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