验房内容有12大项目，100多个小项目，装修验点有400多个

大粤房产：有法律法规的支持相信开发商也不会赖账。那么你们的验房内容包括哪些呢？

王青宏：按照广东省和佛山市的住宅验收标准，有十二个大项目，100多个小项目，装修验点有400多个，别墅更多。首先是配套公共设施，比如游泳池、绿化，消防栓、灭火器、楼梯高度宽度等。然后就是检测室内。室内检测第一是大门，门的质量、材料、朝向等。建议是大门最好是向外开，一来不会占用室内面积，其次向外开可以防止室内着火的时候气压太大打不开门。第二个是室内门窗。检查是否是安全钢化玻璃。住宅规划标准规定大于1.5平方的玻璃必须是安全钢化玻璃。这个可以向开发商索要门窗玻璃的检测报告。
      第三，地面工程主要是看楼板是否有裂缝。第四看厨房卫生间的防水处理。必须要做1.8米高的防水，厨房也要做防水。第五就是电线电路工程，包括无线电视宽带、电话线、电视插座等等，第六，噪音检测。国家对噪音检测有明确的规定，白天不得超过70分贝、晚上不得超过60分贝。第七个检测排水等等，不一一撰述。

收楼注意让开发商提供“三书一证一表”

      最后很重要的一点就是查阅开发商交楼的相关文件。主要是“三书一证一表”，三书包括《住宅质量保证书》，它是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。如果开发商委托物业管理公司等单位负责维修房屋质量问题，那开发商就应当在《住宅质量保证书》中写出所委托的单位名称。另外两书是指《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》，一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。一表是指《竣工验收备案表》，该表最为重要，该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

买一手房注意查看开发商售楼资格 保留小区规划图纸等资料
二手房买卖要选择有信誉保障的知名品牌中介
查清楚所买房屋的产权情况 确保没有被抵押查封

大粤房产：在一二手房买卖过程中，会有很多问题出现，比如买完之后发现配套缩水、私改规划、面积缩水、中介诈骗、产权问题等等，如何在买之前规避这些问题？签订合同时该注意什么？梁律师先给大家解答一下？

梁锦星：签合同之前，首先要查清楚的就是开发商的各种证件是否齐全，包括建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售证等一些证件是否齐全，确保该公司是合法销售。这是签订合同的前提。
      其次，除了关注房屋的实用面积、朝向、查看沙盘等外，还要注意小区的规划，主动索要查看规划图纸。如果可以的话，复印保留一份，留作日后收楼的时候用来对比是否按照原来规划的施工建设。
      第三，尽可能选择一些实力雄厚、信誉良好的开发商，因为他们在开发建设楼盘往往会有更丰富的经验，相关的标准规范会执行地更好，所开发的项目质量也相对更有保障。
      刚说的是一手房的交易，还有二手房的交易，往往问题比较多。二手房通常是通过中介购买，那么在选择中介的时候一定要了解清楚该中介的背景，最好选连锁的有一定实力的品牌中介比较有保障。其次就是本着莫贪便宜的原则，在购房之前一定要查清楚房屋的产权证，最好就是自己去房管局查询，看房屋是否被抵押、查封等。二手房买房相对来说没有一手买卖透明，购房者应该多跑几趟确定房屋质量，并多从邻居口中了解房屋的信息，将风险降到最低。

合同条款内容要看清 补充合同要慎签

      在签订合同的时候，切忌不要因为时间紧迫，就不看清楚里面的条款。无论怎么样，一定要看清楚约定，自己的需求是否得到满足，这是第一个。第二个的话，在合同里面，作为业主要尽可能的将自己的诉求反应到合同范围里面，形成书面的约定，包括房屋本身的交付标准、配套设施、房屋面积差异处理、违约责任以及业主本身的一些特别要求等。
      还有一个补充合同的问题，补充合同主要是对原商品房买卖合同所做一些变更或者是补充，所以签订这一个补充合同的时候特别要慎重，收楼的条款有没有改变，交楼的标准有没有改变，这些都要看清楚。

大粤房产：现在很多开发商提供的合同都是格式合同，都只需要签个名字就行了。面对格式合同开发商不让修改怎么办？

梁锦星：关于购房合同，现在我们用的都是广东省商品房买卖合同范本，但不同开发商所签订的合同里面还是有一些小小的区别的，因为有一些条款上面是需要根据项目实际情况自己填上去的。所以，消费者还是可以根据自己的需求据理力争。

大粤房产：刚梁律师已经说了很多关于购房签合同时要注意的事项，王老师在这方面也有很多经验，您有什么建议？

买二手房要签三方合同 做到信息透明

王青宏：刚梁律师提到了补充合同，这个很重要，最好请律师去看。比如精装房，开发商先跟你签毛坯房的合同，装修的合同可能让你跟装修公司签，这就要非常注意了。
我以前给中介代理公司做过培训，对二手房交易还是有一定了解的。二手房交易一定要注意的就是千万不要签单方合同，因为单方合同很容易造成第三方吃差价。一定要买家、卖家和中介公司三方一起签，签订三方合同，做到信息透明。
       刚梁律师说的在签合同之前去房管局查看房屋情况这点非常重要。我就遇到有几个人签完合同之后才想到去查，结果发现房屋被抵押或者被法院查封，这个时候合同已经签了，很麻烦。所以说，购房者一定要提高意识，自己平时多留意这些，补充这方面的购房知识，尽量做到在买之前就规避这些问题，避免被侵权，减少后期维权需投入的时间和经济损失。要自己不愿意去了解，看房时可以请第三方验房机构验