广东至高律师事务所 >> 至高论坛

　　对于房地产开发商而言，2014注定不会是一个丰收年，因此，此刻开发商必然不轻松。近来，不少开发商打出“精装修住宅”“全装修交房，拎包入住”等优惠促销。精装修住宅入住方便，无需装修、省时省力的优点也吸引了相当一部分购房者。然而，当您在享受精装修住宅带来的种种便利的同时，您是否遇到过精装修住宅的保质期将过而质量瑕疵仍在？遭遇精装修质量瑕疵时，你是否懂得如何维护正当权益？建材产品和设备与实际承诺不符、装修项目约定模糊......遇到这些痼疾，购房者该怎么办？

　　近日，据业主反映南庄港宏世家楼盘三期的精装房未经政府验收合格，而强令要求业主办理签收手续，同时在签收验房的过程中发现精装房质量严重不符合合同约定要求，1500元/方的精装价的精装房却是纸地板和纸门的劣质装修。鉴于业主所反映的热点问题，大粤网邀请广东至高（南海）律师事务所副主任律师郭华寿为各位专业解答合法维权方法。

　　大粤网记者：郭律师您好，针对南庄港宏世家三期精装修房出现质量的问题，开发商需要承担责任吗？

　　郭律师：精装房出现的质量问题大致可总分为两类。

　　一类是房屋主体结构存在质量问题，另一类是房屋的装修出现质量问题。无论出现的是哪一类型的质量问题，根据法律规定和合同约定应由开发商承对购房者担相应的责任。购房者向开发商购买精装房，虽然房屋的装修是开发商委托由装修公司完成的，但购房者是直接与开放商签订地商品房买卖合同，应由开发商直接承担责任。若买卖双方在合同中对装修部分进行了详细的约定，则根据合同中的相关约定标准，应当由开放商承担责任。若双方并没有在合同中做相关详细的约定，由于装修方是由开发商委托的，开发商应直接对购房者负责，所以出现装修质量问题也应有开发商承担责任。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《若干解释》）第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　《若干解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　开发商因交付的房屋质量不合格需要承担相应的违约责任。如南庄港宏世家三期业主，发现自己购买的房屋精装质量不合格，可以要求开发商承担修理房屋、更换房屋、重建房屋、减少房价等违约责任，如果买房人还有其他损失的，也可以要求开发商赔偿损失，或者向法院提起诉讼。

　　大粤网记者：收房时所用建材产品或设备与合同约定或承诺不符，被开发商暗中更换，购房者该怎么办？

　　郭律师：验收商品房时所用建材产品或设备与合同约定或承诺不符应立即将问题及时反映给开发商，与其协商解决。协商不成的，若购房者与开发商在合同中对建材产品或设备有明确约定的，业主可以据该合同约定向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。

　　除此之外，根据《若干解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但若房屋买卖合同中并没有明确约定，业主可依据开发商的广告宣传资料的明确约定的事项为依据，要求开发商承担责任。

　　大粤网记者：请问郭律师，精装房在收房时应该注意什么？

　　郭律师：对大多数选择精装房的购房者来说，精装房的好处就在于不用去考虑装修的类型，样式的设计等问题，但在交房时要特别注意对装修的验收。业主应重点注意以下几点：

　　一、坚持先验房，再办理房屋交付手续。依据预售商品住房交付使用流程管理规定，开发商应当先将商品房交给业主验收查验，开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件，验收无质量问题并且符合合同约定交房标准后，再办理交付手续。

　　二、查验开发商具是否具备房屋交付的法律文件。根据预售商品住房交付使用流程管理规定，商品住房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示。根据南庄港宏世家三期的情况，开发商尚未向业主提供《商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明》、

　　《住宅工程质量分户验收结果表》等法律文件。若开发商法律文件无法提供或不齐全，购房者有权拒绝收房，尽量书面告知开发商并保留证据。

　　三、特别注意精装修部分与合同约定及开发商具体宣传是否一致，是否有质量问题。比如所用材料是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号款式是否对应等等，装修材料是否有质量问题，环保是否达标，有无污染等等，最好聘请专业人员协助完成验收。

　　四、精装房在收房时发现的各种问题应当要求开发商书面记录，要求开发商回复维修时间；若开发商未进行记录，购房者应当保存证据，并发函告知开发商验收过程中发现的问题同时要求开发商整改维修完毕再进行通知验收。

　　五、若开发商出现违约未能按期按约定交付房屋，业主应及时与开发商协商违约赔偿事宜，若不能协商一致购房者应保留证据并咨询专业律师进行维权。

　　大粤网记者：精装房的"精装"是包括的哪些？包括家电家具吗？包括厨卫吗？

　　郭律师：相对于毛坯房而言，精装房分为简装修和精装修两种，通常情况下开发商所说的精装，根据《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定精装住宅应包括所有功能空间的固定面全部铺装，墙面的粉刷，厨房和卫生间等基本设备。精装一般不包括家电家具，但双方中合同有约定，按双方在合同中特别约定或开发商宣传资料中特别说明和具体允诺执行。

　　大粤网记者：保修期就要到了，但精装房质量一直有问题，购房者该怎么办？这种情况下过了保修期还能找开发商吗？

　　郭律师：根据《若干解释》第十三条规定，购房者在遇到保修期要到期的情况可以先行垫付修复费用，修复后找开发商承担修复费用及其他损失。对于保修期快到了仍未解决好的情况，保留证明并向开发商发函主张要求其承担保修责任，即便过了保修期，购房者仍可以要求开发商进行解决和赔偿。