内容摘要：夫妻共有财产一般是指夫妻关系存续期间所取得的共有财产,但在实践中对一些价值较大财产的一方处分行为常常会引发争议。尤其是近年来，随着房价的日益上涨，二手房交易市场上因夫妻一方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断产生。比较常见的情况是夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同后，另一方往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的效力问题，在理论上和司法实践中都存在争议。笔者将结合三种常见的纠纷情形，从现行相关法律规定出发，并结合相关民法理论，对于夫妻一方处分共有房屋的效力问题提出几点见解。  

      关键词：夫妻共有财产；无权处分；效力待定

      近年来，夫妻一方处分共有房屋而引发的纠纷在二手房交易市场中不断发生。比较常见的情况是夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同后，另一方往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。那么，在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的效力和房屋的处分效力？笔者拟将以如下三种常见情形进行剖析。
    
     一、房屋为夫妻双方共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的

     案例：张某和李某是婚后共同购买了一套商品住宅，《房屋产权证》上登记的也是张某和李某两人。后张某未经李某同意，与第三人朱某签订了房屋买卖合同，李某得知后，上诉至法院，请求依法判定该房屋买卖合同无效。
 
     对于此种情形，房屋买卖合同的效力如何认定，主要有两种不同的观点：第一种观点认为该合同为效力待定合同。第二种观点认为该房屋买卖合同当然无效。 

     持第二种观点的人认为，从鼓励和保护交易的角度来说，一般不应轻易将合同认定为无效。在此种情形下，根据《合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果订立合同后张某取得其妻李某的书面同意或书面授权，就应当将该房屋买卖合同认定为有效，如果无法取得李某的书面同意或授权，则该合同当然归于无效。正如案例暗示，李某并不同意出卖该房屋，因此，该房屋买卖合同因无法取得权利人的追认或同意而归于无效。 

     笔者同意第二种观点，并认为在此种情况下，若张某擅自与朱某签订房屋买卖合同，不管是否进行房屋产权登记，除非事前提交了李某的同意证明，否则，均应认定为无效，不发生房屋所有权转移效力。理由如下：    

     首先，房产证上登记的是张某和李某双方的名字，房屋产权属于张某和李某共同所有，张某单独无权处分。

     其次，朱某对房屋产权属于张某和李某共有的事实应该是明知的，朱某不属于善意第三人，不享受法律的保护。
   
     再次，《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（一）第十七条第（二）项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 房屋出卖属于张某和李某双方“对夫妻共同财产做出的重要决定”，应该双方取得一致意见，而且对于张某单方的出卖房屋行为，朱某也不能以“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”作为表见代理的理由主张张某的行为有效。    

     最后，假如办理了房屋产权变更登记手续，也应该以房管局违规为由判定登记无效。因为《城市私有房屋管理条例》第十条规定，“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书”。《房屋登记办法》第十三条也规定，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”房管局没有要求张某提供李某的同意证明书而为张某和朱某办理产权变更登记显然是违规的，登记无效。且此时的张某和朱某有互相串通损害李某利益的行为，依据《民法通则》及《合同法》的相关规定，该行为亦属于无效。
    
     二、该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方并且已经支付了对价 

     此种情形又可区分为两种情况：

     （一）、房产证上登记的夫妻一方甲未经另一方乙同意，与他人丙签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，但尚未进行产权变更登记，被乙发现后，乙起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，收回房产。   

     实践当中，一种观点认为，房屋产权登记属于物权公示行为，房产证上的权利人甲是物权公示行为的法律后果，甲应该是本套房产的合法权利人，拥有完整的产权，其处分行为应该是合法有效的，故不应该确认合同无效。另外甲、乙本属夫妻关系，甲的处置行为符合表见代理的构成要件，其行为也应该是有效的，乙应该承担此不利后果。另一种观点认为，虽然房产证上登记的是甲的名字，但该房产的真正权利人是甲和乙，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”故甲的处分行为是无效的，应该认定合同无效，房屋返还。
    
     笔者就本案作如下研究：
    
     1.房屋产权登记虽然属于物权公示行为，但这种公示行为是从物权所有权派生出来的，是实体权利的外在表现，是附属于物权所有权的，既然物权所有权都认定错了，“皮之不存，毛将焉附”？作为物权公示行为的房屋产权登记当然是错误的。根据《房屋登记办法》第二十六条规定，“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”乙可以提出证据，要求房管局对该房屋登记簿得错误登记进行变更。

     2.根据《婚姻法》解释二第十九条规定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在甲的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。

     3. 《物权法》第一百零六条规定， 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，