在房价高企的背景下，新型的建房模式（合作建房）乘风袭来，产品以较低的价格取胜市场的同时，购房者也担心这种模式的合法性。这种方式在中国是否合法？有哪些法律依据？我所郭华寿律师接受《腾讯大粤网》采访解读。
       嘉宾：广东至高律师事务所律师/客户关系部部长 郭华寿

     大粤房产：中国合作建房是不是非法集资？是否合法？依照什么法律条款？
     郭华寿：合作建房（以下简称联建），是指一方提供土地使用权（供地方），另一方或多方提供资金、技术、劳务等（建筑方），合作建设房屋，按事先的约定分配新建房屋的行为。联建主体应当符合法律的规定，供地方只能是依法有偿取得土地使用权的主体，以划拨方式取得土地使用权作为投资，与他人订立联建合同，应当认定该合同无效。而建筑方必须是依法取得房地产开发经营资格的企业。联建合同是要式合同，联建各方必须共同办理立项手续或者联建审批手续，而且各方应当办理土地使用权变更手续。各方以自己的名义在合同约定比例范围内进行新建房屋的初始登记。
     个人合作建房，在目前中国的法律、法规和国家政策允许的范围内，个人合作建房是指依法具完全有民事行为能力和一定的购房能力并愿意在某个城市居住的多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种合作消费模式。
     我国《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”据此，合作建房可以采取两种方式：
     1.以合作方式建房。合作方式是合同型的，在合作方式下，各方权利义务、收益分配比例完全由合作经营合同约定，不论其投入的多少，双方可以共同组建项目合作机构，也可以由一方负责。
     2.以合资方式建房。合资方式是股权式的，在合资方式下，各方的投入以股份的形式计算，组建共同经营，共负盈亏的合资公司，企业的经营成果依照各方在企业中的股份进行分配。这种以合资方式的合作建房，通常组建项目公司来完成合作项目，也可以组建非公司形式的企业。
     大粤房产：合作建房(开发)合同的有哪几种形式及效力认定？
     郭华寿：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质 或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：
     1.利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的“两证一书”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。
     2.未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。
     3.合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
     4.合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。
     大粤房产：合作建房有哪些适用的法律法规及司法解释？
     郭华寿：目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第14、24、25、26、27条。
     大粤房产：目前市场上的合作建房是否构成非法集资？
     郭华寿：国务院办公厅转发人民银行的“整顿乱集资乱批设金融机构和乱办金融业务实施方案”里的定义称，整顿乱集资是指凡未经依法批准，以任何名义向社会不特定对象进行的集资活动，均为乱集资。主要打击以非法占有为目的、使用诈骗方法从事的非法集资活动；整顿未经批准是指擅自从事以还本付息或者以支付股息、红利等形式向出资人（单位和个人）进行的有偿集资活动；整顿以发起设立股份公司为名，变相募集股份的集资活动。目前为止，并没有相应的法律规定规定此类集资为非法集资。
     大粤房产：合作建房合同遭遇纠纷该如何处理？
     郭华寿：1.当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
     2.利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有；同时，由宅基地"两证一书"申办人将投资款及利息返还出资人。
     3.超出规划建筑面积的房产，补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的，一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的，应按约定的投资比例或利润分配比例承担。
     4.当事人违反规划开发建设的房屋，被有关行政管理部门认定为违法建筑并责令拆除的，合同当事人对损失的承担比例协商不成的，应按双方过错大小、投资比例或利润分配比例确定。
     5.合作建房合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，一方当事人未按合同约定的比例出资，请求按合同约定的比例分配利润的，不予支持，双方利润按实际投资比例分配。
     大粤房产：中国合作建房执行的话会有哪些法律风险？需要注意什么？
     郭华寿：合作建房的风险，是指房地产合作开发经营过程中，因合作各方或合同履行过程中其他因素的影响等原因，给合作各方带来损失的可能性。房地产开发是一项投资大、周期长的活动，在开发过程中由于市场的起伏、政策的变化、相关协作企业的协调性达不到预期效果（如向银行贷款遇