居高不下的房价与民众收入普遍偏低的矛盾逼迫需求一种既能满足低价购房又能符合相关法律法规的房地产开发方式。信托式合作建房摆脱了非法集资的风险，有效解决了建房资金缺乏强有力监管的局面，有助于项目的决策、管理、经营。同时，信托式合作建房具有可行性，能够有效节约购房成本并使合作建房者合法合规地取得房产。

 

　　自2003年起，中央政府对房地产市场发展的态度经历了由支持、警惕再到明确限制的转变。2003年4月，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》标志着自进入21世纪以来，中央政府首次对过热的房地产市场采取抑制的调控措施。但是政府对房地产市场调控的效果并不明显，各地房价反而开始直线上升。据统计，2003年佛山市的住宅销售均价为2513元/平方米，其中禅城区的住宅销售均价为4072元/平方米[1]；而到了2011年，佛山市的住宅成交均价为8170.19元/平方米，其中禅城区住宅的成交均价为10060.91元/平方米[2]。在8年的时间里，佛山市的房价足足提高了三倍，而市民收入的增速却远低于房价的增速。即使在2010年我国出台最严厉的房地产调控措施“新国十条”，我国大部分城市的房价依然居高不下，个别城市甚至还出现上升的势头[3]。

　　由于国家的调控措施未能有效抑制房价上涨，出现了“越调越涨”的局面。人们在对调控失去信心的同时，也在寻求其他能够“廉价”拥有房子的方法。2003年一个叫于凌罡的人，引起公众的注意，个人合作建房的概念开始进入公众视野，成为一时热话。但是，个人合作集资建房模式取得的成效并不明显，至今仅有温州、深圳、海口等城市取得寥寥几个成功的案例，绝大部分的个人合作建房项目都无疾而终。看似诱人的房地产开发方式却没有取得预期的效果，究其原委可以归结为缺乏法律法规及政策支持、面临非法集资风险、无法进行资金有效监管、缺乏项目决策管理有效机制等原因。在此情况下，房价居高不下与民众收入普遍偏低的矛盾逼迫需求另一种既能满足低价购房又能符合相关法律法规的房地产开发方式，与此应运而生的便是信托式合作建房。

 

　　信托式合作建房是指合作建房者通过委托信托公司成立建房项目基金的形式，将建房资金投入项目基金并由信托公司制定具有可操作性的项目运营计划方案，自行或委托第三方的房地产开发企业进行房地产开发，并通过成本价购买或分配收益等形式将建成的房地产项目交付给合作建房者。信托式合作建房在我国属于新型的房地产项目开发方式，目前在国内尚无个人合作建房者通过信托成功建房并取得房屋的经验。信托建房的主要目的并不是为了取得资金收益，而是为了通过房地产开发取得房屋的所有权。这与传统的房地产信托存在很大的不同。传统的房地产信托是指“由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。”[4]收益的表现形式通常为房地产出租的租金、抵押融资贷款的手续费、利息等，而不是房屋的所有权本身。

　　个人合作建房由于自身条件的制约及缺乏法律法规和政策的支持，在实践中面临着非法集资、资金监管无效、项目决策管理混乱等一系列的问题，这些也导致了大部分个人合作建房项目无法成功的局面。但信托式合作建房的优势能有效地解决上述问题：

　　1、信托式合作建房摆脱了非法集资的风险，符合相关法律法规的要求。个人合作建房由于人数众多且不特定，在各方资金大量投入某一组织或公司时，组织者或公司负责人往往面临着触犯非法集资罪的犯罪风险，项目的合法性也无法得到保证。但是，信托式合作建房并不会造成非法集资的风险。根据《中华人民共和国信托法》第二条规定：“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”因此，信托公司有权设立信托收取合作建房者的资金用于开发房地产项目用途，并不会产生非法集资的问题，完全符合法律的规定。

　　2、信托式合作建房有效解决了建房资金缺乏强有力监管的局面。个人合作建房的运作主体通常是非法人形式的组织或法人公司，由于组织或公司设立的门槛低，且内部缺乏有效监管，在面对巨额资金的时候，很可能会出现非法挪用资金或者资金支出不合理的情况，直接损害合作建房者的利益。而采用信托式合作建房的模式，通过委托信托公司设立信托，制定资金详尽的使用计划，明确委托人与受托人的权利义务关系，结合信托委托人监督机制，能够有效地避免建房资金缺乏强有力监管的局面。而信托公司设立的门槛远高于普通公司，信托公司必须经中国银行业监督管理委员会批准成立，并且信托公司及其业务活动的实施都要受到银监会严格的监督管理。信托的天性及信托公司、信托计划的严格监管决定了建房资金能够得到有效监控、管理、运用。

　　3、信托式合作建房有助于项目的决策、管理、经营，避免无法施行或管理不善的局面。个人合作建房是一群对住房有迫切需求的、志同道合的人合作建设房屋的模式，它以非营利性为核心特征。这种模式直接决定了建房项目缺乏专业人员进行项目的决策管理，缺乏房地产开发的经验，导致项目难以推进，曲终人散。但是，通过信托计划，选择具备为集资建房提供全过程、综合性服务能力的信托公司，能够有助于项目的决策经营，避免项目无法施行。在实践中，已经有部分的信托公司拥有属于自己的房地产开发公司或战略性合作的房地产开发公司，并且有成功实施房地产项目开发的经验。如天津市房地产信托集团有限公司就曾成功开发友谊路国际金融中心、汇名园商务写字楼、佳怡国际商务广场等一系列的房地产项目。信托公司成功开发房地产项目的经验有力保证了信托式合作建房项目的决策、管理、经营及项目的成功。

 

　　信托式合作建房相对于个人合作建房的优势，上文已经作了简要的介绍。但是，我国目前还没有个人合作建房者通过信托的形式成功建房自用的成功案例。信托式合作建房是否具有可行性？笔者将在下文作简要分析。