引言：2010年以来，国家不断发布各项调控政策，抑制房地产价格过快上涨。随着今年年初“新国八条”的出台，国家调控更是直指楼市，要求各地限期出台限购细则，引发房地产市场一系列的波动。为规避限购，各方可谓方法层出不断，为此，也引起不少法律纠纷。

 

　　2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新国十条）第二条规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即新国八条）第四、六条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　2011年7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并提出了五点意见（称为新国五条），其中一点是：继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　2011年3月18日，佛山市人民政府《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办[2011]28号）、佛山市住房与城乡建设局《落实<关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知>有关事宜的通知》【佛建〔2011〕16号】明令：对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍; 非直系亲属间的房屋赠与、个人通过拍卖所得住房办理房屋转移登记参照上述规定执行。

　　2011年3月21日，佛山市住房与城乡建设局《我市住房限购措施具体问题说明》指引有关限购所涉及的问题，包括明确:居民家庭是指购房人、配偶以及未成年子女组成的家庭;根据查询，申请人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，无论其何种房屋产权来源，均计入家庭已拥有住房套数;农村集体土地上的自建房、两个及以上居民家庭共同继承一套房屋不计入住房套数、房屋共有人之间的份额转移及法院裁定的房屋转移，不纳入限购政策范围。

 

　　限购令一出台，开发商的销售量减少立竿见影，开盘门庭若市的场面不复存在，部分房企采用其他方式刺激市场，包括打折、优惠或直接降价。基于此，开发商也在重新考虑市场需求及购买能力，从而考虑自身开发新项目的承受力。一些资金充裕的开发商对新项目的开发更加谨慎，“口袋紧张”的开发商则放弃新项目的开发。同时，开发商将目光投入中小户型的开发建设，迎合符合购买条件及具有购房需求但资金不宽裕的客户。

　　限购从购房资格及贷款条件方面，限制了以下人员购买房产：投资者、炒房者；社保或纳税未满一年或未缴社保、纳税的外来人员；已有两套房的本地家庭户；资金不充裕的人员。

　　从总体上来说，限购遏制住了房价的继续过快上涨，投资者慢慢将资金投于其他领域；部分开发商迫于压力开始幅度不大的降价。限购既限制了投资者，也限制了真正有购房刚性需求的普通购房者，大多数购房者处于观望状态。

 

　　《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

　　依法，不动产物权以登记为准，当事人私下协议不具有对外公示的法律效力。如果有人为规避限购而借名买房的，对于借名者来说，房产依法归被借名者所有，一旦被借名者擅自将房产转让或因被借名者债务被强制执行，借名者很可能要卷入和第三人争夺房产所有权的诉讼，基于“借名房产未登记公示，不得对抗善意第三人”，除特殊存在恶意串通等违法行为外，借名者将难以追回房产。而对于被借名者来说，以后买房很有可能被政策限制；或者借名者未及时还银行按揭的贷款的，被借名者也可能被卷入诉讼。

　　当借用人是公司时，虽然不受买房套数限制，但在现阶段国家和地方调控下，房价何去何从仍是未知数，从目前趋势推测跌或平的可能性大于升。另外，以公司买房的买卖交易环节纳税成本远远大于自然人买房，借名人（实际出资人）以公司名义买房的风险更大。

　　目前各地出台的“限购令”对外地户籍购房有纳税或缴社保要求，限购令出台之前，国家一直对补税者和补社保者持支持的态度。限购令出台后，部分公司或个人利用该政策，通过挂靠公司，让公司出具虚假工资证明、劳动合同、补缴社会保险证明等材料，到社保部门或地税部门补缴社保金或个人所得税，从而取得购房资格。

　　这种行为实际上是规避政策的违规行为，对挂靠者而言，一旦被有关部门查实，购房资格或社保资格不存在，而且违规被挂靠参保的单位可能收款后楼去人空，难以追回费用。对被挂靠单位而言，一旦被查出，将会受到相关部门惩罚。更为严重的是，社保证明或纳税证明是存在劳动关系的重要表现，而且挂靠单位也需出具相关的劳动合同、工资证明等，如挂靠者以此为据，将可能引发劳动纠纷。