改革开放三十年来，佛山市经济高速发展，城市化快速推进，与之相伴的是房地产可供开发有效土地供不应求，大量土地开发投入、土地低效利用，商品住宅供应紧张。以前那种粗放型的发展方式已经使佛山市经济的持续发展遭遇瓶颈。为破解这个转变经济发展方式的难题，佛山市正在探索一条“三旧”改造的新路。此番“三旧”改造将为开发商带来怎样的机遇？开发商又应当如何参与到本次“三旧”改造当中？本文与读者一起透视“三旧”改造下的房地产机遇，更用“至高”智慧从法律层面为开发商参与此番“三旧”改造出谋划策。

 

     “三旧”改造，是指在城市化进程中为实现节约集约利用土地，对旧城镇、旧厂房、旧村居进行改造，通过对存量建设用地和低利用地的“二次开发”，盘活存量土地的项目工程。 

     随着工业化与城市化的快速发展，土地资源紧缺已成为制约佛山市持续发展的瓶颈。 二00七年，佛山市土地开发强度已达32．8％，城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张。与此同时，许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因此，积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。

     二00九年十一月，佛山市政府发布了《佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）》，拟通过“三旧”改造政策的实施对佛山市25.3万亩的粗放、低效用地重新规划，实现城市转型、发展模式转变和产业结构升级。

     “三旧”，即旧城镇、旧厂房、旧村居的统称。其中，旧城镇主要包括各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库及危旧居民用房；旧厂房主要包括镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房，包括严重影响城市观瞻的临时建筑；旧村居主要包括城中村、大量用地被城市工业区等占据的园中村、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

     二0一0年三月，佛山市启动了全市“三旧”改造“双百计划”,即全市每年启动100个以上有一定规模的改造项目，每年完成100个以上项目改造。按《规划》要求，至二0一二年底，全市累计启动1000个改造项目，其中旧城镇500个项目，旧厂房300个项目，旧村居200个项目，改造总用地规模为25.3万亩，其中旧城镇3万亩，旧厂房17万亩，旧村居5.3万亩。而从二0一三年开始，各区每年将启动50个以上成规模的“三旧”改造项目，至二0二0年底，全市累计启动3000个改造项目，可经营的“三旧”改造项目达1000个，共完成改造面积12000万平方米。

 

     “三旧”改造，一方面可改善城市交通与提升城市形象，增加绿地面积，改善市民生活条件，完善城市配套；另一方面，也可促进当地房地产市场的可持续发展。

     目前，佛山中心城区楼市正面临着可开发土地不足的难题。城市中心往南移是解决办法之一，如佛山市中心将慢慢转移至东平新城，届时可以盘活许多未开发土地资源，但需要较长的时间；另一办法，是推进“三旧”改造，快速盘活原有土地，为佛山楼市注入新的土地资源。

     对于房地产行业而言，“三旧”改造最直接的作用就是解决土地贫乏和稀少及土地资源最大利用的问题，破解目前面临的土地供需矛盾，为房地产市场提供巨大的土地资源及市场供应量。随着“三旧”改造项目的推进，城区土地供应量增加了，而且通常是占地规模较大、所处地段较好的优质地块增加了。优质土地供应的增加将为房地产行业发展带来强劲的发展动力和广阔的发展空间。因此，房地产行业向“三旧”要地也将成为一种普遍的发展趋势。

     “三旧”改造工程推进至今，已呈现出不少成功的例子，如张槎普华科技工业园、顺德区天富来国际工业城、桂城街道夏西村等，改造后极大地促进了当地经济与房地产市场的发展。以禅城为例，目前禅城区正在进行多个“三旧”改造项目，将盘活现用的土地存量，过去常说的禅城没地发展的传言不攻自破，禅城的房地产市场还有很长的路可走，还有很大的空间可发展，还有很多的潜力可挖掘。张槎街道、石头村、石梁村、澜石、东华里、普君南、顺德区的容里、三水区的健力宝用地……佛山一串串的旧城名字纷纷浮现在人们眼前，这些片区将在不久之后摇身一变成为高尚住宅、创意工业园等现代化区域。

     据有关部门测算，佛山市推进“三旧”改造工程可盘活18万亩土地，改造后的土地大部分有居住与商业两大功能。随着“三旧”改造工程的继续推进，将有可能盘活更多的土地，既为佛山市持续提供源源不断的土地储备资源，也为佛山楼市带来新的发展契机。

 

     风险总是与机遇同行，佛山房地产行业在“三旧”改造中迎来新机遇的同时，也面临着开发定位、开发模式等挑战以及市场风险。

     “三旧”改造所涉及的土地类型多样，问题复杂多变，因此也必然要求开发商采取的开发模式灵活多样以适应不同类型项目的开发需要，促成经营效益与社会效益双赢的局面，实现项目的顺利开发。

     “三旧”改造的项目地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，改造后新建的住宅往往需要设定更高、更准的定位与定价来实现项目的盈利。

     一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚“三旧”改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

     在“三旧”改造开发投资中，由于投资周期往往很长，一旦将资金投入“三旧”改造项目，就很难再转入其他投资领域。在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

     由于社会、经济以及相关政策等因素的变动，引起房地产需求与价格的变动。如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值，从而为开发商带来项目开发的市场风险。

 

     “三旧”改造作为可持续发展战略的重要组成部分，是拓展建设空间、保障产业发展用地的重要途径，给佛山市的房地产行业带来了历史性的机遇。