【内容摘要】关于小产权房热销，但仍在法律灰色地带中徘徊的问题错综复杂，其背后是中国畸形的房地产政策和不规范的房地产市场形成的问题。集体建设用地用于商品房开发目前处于敏感阶段，还涉及到农村集体建设用地和城市建设用地如何统一管理，小产权的出现无疑再次暴露出我国落后的土地制度漏洞。这牵连着方方面面的利益，更涉及到中国土地制度改革的深层次问题。小产权的合法性问题是这场极富中国特色的博弈中的焦点。

【关键词】小产权房  合法性  土地改革

     建设部提示购房风险，小产权不受法律保护。但是，小产权住宅市场却在一次次的提示中，日趋红火。这样，没有进一步实质整顿措施的跟进，则小产权住宅市场很可能发展成一个尾大不掉的“第二市场”。

      一、什么是小产权房？ 
     所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作，或由村委会自行开发建设。因用地性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市交易。其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，卖房者是村委会。由于不存在土地出让金，也不用缴纳各种税费，所以成本很低，价格也很低，这也正是它大受欢迎的主要原因。

     小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。         
   
     同时，小产权房也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且，在目前购买小产权房的低价优势中，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。小产权房不是依照国家规定建造的，购买此类房屋的人的利益也将不受国家法律所保护。 

      二、小产权房的合法性争论 

     伴随着人们对“小产权房”风险的担忧，支持“小产权房”的呼声也此起彼伏。小产权房究竟该不该合法？ 

     支持的是：小产权房的好处是显而易见的。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价的不断攀升。小产权房为城市的正统房地产市场缓解了压力，在客观上扩大了商品房的市场供应。小产权房不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。 
同时，小产权房有利于维护农民的利益。同样的土地，如果被政府低价征用，然后转手倒给开发商，农民得到的补偿很少，这实际上是对农民利益的巧取豪夺。而农民自己开发商品房，则可以从市场中分享土地的增值。这当然要公平得多。 

     即使小产权房存在没有真正意义上的产权的问题，这种“房产”的未来充满不确定性，但是，房屋所有权没有法律保障，不等于其他所有权利都不受法律保护。购房者与村委会签订的购销合同，也是受合同法等法律保护的。既然已经预见到将来可能发生征地拆迁等难以抗拒的变故，那么双方可以在合同中约定这方面的权利和义务。这样，即使房子保不住，利益还是有保障的。退一步讲，利益保障不足甚至没有保障，那也是购房者自己的事儿，相信他们自会权衡利弊、自愿承担后果。
   
     因此，小产权房是房地产供求关系严重失衡情况下自生出来的一种准商品房，是城镇房地产市场的有益补充。它在操作的过程中，可能存在一些不规范的做法，但它的存在自有其合理性。 

     担忧的是：纵容小产权房是饮鸩止渴。小产权房背后有大问题。我国实行的是城乡“二元”户籍管理制度，即是城里人上班拿工资，并享受着各种社会福利保障，农民则主要靠种田吃饭。如果说工资收入和福利保障是城里人的“生命线”，那么耕地就是农民的“生命线”。现在，一些农村集体经济组织将耕地变成宅基地，然后在宅基地上建房出售，从眼前看确实获利多多，但如果这种做法被明确允许，城里人蜂拥去农村购房，那么在眼前经济利益的驱使下，农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地，建更多小产权房供城里人享用，其后果可能是，若干年之后一些城市郊区的农民将无田可种，他们将失去赖以生存的“生命线”——固然他们靠卖房挣了大把金钱，但他们的子孙后代又该怎么办？ 

     小产权房交易从长远看，其实质是城里人侵占农民赖以生存的“生命线”，将农村变成城里人的“后花园”。这种公平交易其实暗含着掠夺的成分，与一些房地产开发商在农村搞“圈地运动”有着共通之处。如果政策上对这种“小产权房”交易大开绿灯，那就意味着，一些城里人不仅占据着城市的经济资源，而且占据了农村的经济资源。这就是在小产权房背后，我们应该正视的一个大问题。因此城里人住房难问题应该在城里解决，而不是以牺牲农民的长远利益为代价。  

     现实中： 虽然小产权房被“叫停”了，但那些待售小产权项目如何处理？那些已经入住的小产权房业主的权利。又由谁来保护？有关这些的解决方案都必须兼顾农民、乡村政府、开发商、购房者、以及市级政府的利益。 对于“小产权房”目前在法律上的不合法身份，也有法律人士认为，当越来越多的消费者成为“小产权房主”，当“非法商品”成为他们必然的消费品，这本身也就凸显法律在相关权利保障以及市场规范上存在问题。  

     综合以上观点，在我认为，农村集体土地不同类型的土地所有权与使用权的分离程度也不同，即是土地不轻易改变其本身用途，农民也不至于都失去生存之本。只要土地的开发适度，加上有力的土地用途管制，小产权房的确协调了商品房市场有益的发展。至于是否合法，村政府拥有集体土地所有权就应该通过合同约定承担相应的风险，而不是为坚持小产权房的合法性对抗国家对房地产市场的保护。这是从表面上平衡各方利益的解决方法。而治本之道应在土地改革上重新分配国家与集体土地所有权上的利益。

      三、小产权房背后的深层次问题 

     小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路？小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题：中国是继续过去的征地制度，集体土地由政府征用，土地由政府垄断供应，大部分利益由政府获得，同时产生严重的土地腐败问题，还是应当改革土地制度，允许集体土地的流转、自主的使用和建设？  

     宪法规定农村土地可以依法转让，那么小产权房不合法只是因为没有一个法来保障它的交易。