这个假期，对于我大南粤地区普罗市民来说，最热闹的莫过于来自房地产的“半夜鸡叫”

　　——广州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》、深圳市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》；佛山市更是先来了个《关于加强商品房销售管理，严惩违规销售行为的通知》，继而出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》——文件一个接一个，一时间让普罗市民眼花缭乱，目不暇接。

 

　　由此，因为这样的“限购”“限贷”，必然会导致一部分原来的房屋买受人因为失去购房资格或无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行，可预见地，接下来也必然会产生大量的房地产买卖纠纷案件。

　　那么，对于这些无法继续履行的房屋买卖合同，一旦纠纷出现将如何处理？

　　笔者有幸在上两星期，受邀参加了在广州举行的由广东省法学会房地产法学研究会主办的“房地产理论与法律实践研讨会”，与一众省内房地产法律理论专家以及在一线从事房地产法律业务的法官、律师，一众房地产法律专业大咖“坐而论道”。高手云集之中，得出一个当下房地产法律的重要处理结论共识——其实依笔者看来，也就是合同法的相关原则在房地产法律事务上的再重申，光芒再现而已

　　——最大限度保护房地产合同纠纷中守约方的利益！

　　笔者认为，这一结论，放之于处理接下来可预见的因“限购”“限贷”无法继续履行而产生的房屋买卖合同纠纷，是当然适用的——当然适用，是因为其靠山之强大——合同法的原则的存在！

　　当然，光是谈理论，还是不足以使大家信服的，更不足以安抚一切守约者那颗“不安的心”。那么，我们不妨从探究“裁判者的想法”来说明一切，不妨读读相关的法院审判工作纪要。

　　这里，有人可能会问，法院审判工作会议纪要是何物？有用么？

　　笔者简单地这么说吧。审判工作纪要既不是司法解释，更不是法律法规，但反映了法院如何看待相关问题。法院对相关问题的看法都让你知道了，你说，有用么？你还不偷着乐？

 

　　来，大家请看：

 

　　一、《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）

　　该纪要关于限购、限贷引起的房地产纠纷案件意见如下： 

　　（1）关于限贷的问题

　　对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

　　对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

　　（2）关于限购的问题

　　房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人主张赔偿损失的，原则不予支持。 

　　（3）关于合同解除后的损失问题，区别对待

　　对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。 

 

　　二、《2015年全国民事审判工作会议纪要》 

　　（1）关于限贷的问题

　　房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

　　（2）关于限购的问题

　　房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。 

 

　　三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》 

　　该纪要中关于房地产调控政策问题，明确意见为： 

　　商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。 而最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　从上述全国到广东的三个法院审判工作会议纪要来看，说的很多，但总而言之结论就是——我大广东的裁判意见是在买方没有违约的情形下，可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。此外，全国性的两次会议纪要，均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。只是对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房和非投资性购房。说来说去，就是笔者在文章开头所说的“最大限度保护房地产合同纠纷中守约方的利益原则”为主。

　　再简单而言就是：你只要是没有违约的买方，因为限购限贷的政策变化原因，不能再买下去的，合同可以解除，已付的房款和定金可以拿回！

 

　　当然，该结论只限于当下，再过些日子，没准在“鬼知道发生了什么”的情况下，社会发展以其“洪荒之力”影响了相关法院的法律思维角度，相应的裁判规则有所更改也不是没有可能的——明天的事谁知呢？其时，笔者再为大家另行撰文好了。