对于合作建房者而言，建房最主要的目的之一就是希望所取得的房产成本能够远低于市场售价。而就房地产开发成本而言，在建设阶段主要包括建设用地使用权出让金、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、税费及公司运营所产生的费用；在房地产开发完成进入销售阶段后，商品房售价所含有的费用还包括广告宣传费、销售运营费及巨额利润等。根据我国房地产巨头中国海外发展有限公司（以下简称中海地产）公布的2011年度业绩报告显示，中海地产的净利润率达到31%。现假设中海地产在建设阶段的建设成本为10000元/平方米，加上销售阶段的广告、运营、利润，最终的房屋售价在15000元/平方米左右，比建设成本高出5000元/平方米，即购房者需要支付高于建设成本一半的价格取得房屋。[5]相对比之下，由于合作建房以非盈利为建设目的，省去销售环节所需要支付的费用及巨额的利润，合作建房者能够以远低于市场的价格取得房屋。若采取信托式合作建房的模式，根据信托公司管理资金的一般收费比例，信托公司管理运作房产建设基金将收取相当于整个项目资金总额5%的固定报酬。另外，加上信托公司另行委托项目公司进行房地产建设，项目公司大概会收取工程预算总造价的3%作为代建管理费，而工程预算总造价中不包括取得土地的成本。因此，相对于开发商直接进行房地产开发而言，采取信托建房的形式，将会产生8%左右的额外建房成本。同样以开发商建设成本为10000元/平方米为例，采用信托式合作建房形式取得房屋的成本大概在10800元/平方米，比开发商的售价低4200元/平方米，相当于7.2折购房。显然，信托式合作建房的购房成本要远低于直接购买市场商品房的成本。

　　首先，信托式合作建房完全合法合规。信托式合作建房理念诞生很重要的因素就是为了解决合作建房集合资金合法性的问题，上文对此已有所论述。其实，相对于传统的房地产开发而言，信托式合作建房的不同只在于采用信托和委托的形式来进行：通过信托的形式解决集合资金合法性及资金管理运用的问题，通过委托符合开发资质的房地产开发公司进行项目房产开发。开发所得的项目房产与普通的房产并无两异，依然可以通过建设工程竣工验收、备案，可以办理产权证书，符合法律法规的规定。

　　其次，合作建房者可以通过成本价购买房屋或以信托收益的形式取得房屋。在信托基金仅能够支付土地使用权出让金及部分建设工程款的时候（此种情况占绝大多数），接受委托的房地产开发公司可以通过抵押土地使用权获得银行贷款融资或凭自筹资金完成项目开发。在项目开发完成后，房地产开发公司详细核算项目房产的建设成本，再以成本价出售给业主，具体的程序与普通商品房销购并无两异。在信托基金能够足额支付所有项目房产开发成本的情况下，建成的房产可以通过信托收益的形式分配给合作建房者（即委托人），但是这其中涉及到房屋所有权转让及税费的问题，所涉及到的法律程序较为复杂，所需缴纳的税费要比前一种更多，而且采用哪种方式确定房产价值及委托人收益也存在问题。但可以肯定的是，无论采用哪种形式，合作建房者都能够合法得到房产。

　　鉴于文章篇幅限制，笔者仅就在信托式合作建房模式下项目启动、运作及完成进行简要论述。

　　首先，关于建设项目的启动。合作建房者必须进行充分的前期沟通，其中包括目标项目的地块范围、房屋建设成本估算、户型设计及分配、资金使用与监督制度、房屋取得方式、项目重大决策、纠纷解决机制等一系列的问题。在相关问题沟通达成共识后，由信托公司审核合作建房者的资格，符合条件的合作建房者与信托公司签订集合资金信托合同，合同的内容与合作建房者前期沟通达成的共识应当一致。至此，项目的程序已经开始启动。

　　其次，关于建设项目的运行。信托公司在与合作建房者签订合同后，可以根据自身的实际情况，成立房地产开发的项目公司或委托其他房地产开发公司，进行房地产开发。受委托的房地产开发公司将根据合作建房者选定的目标项目地块范围进行拍卖、竞标或协议转让，在取得地块后，根据自身的能力、经验和合同的约定，在信托公司管理建设资金的情况下，进行房地产项目开发。

　　再次，关于建设项目的完成。在项目建成并通过验收后，房地产开发公司将房屋以成本价卖给合作建房者。合作建房者通过成本价购买房屋，办理相关手续及缴纳税费后，即可取得房屋的所有权。对于项目存在经营性物业的，在向社会出售或出租后，所得的款项在扣除成本后均返回信托基金专户。在房屋全部移交给合作建房者前，受委托的房地产开发公司负责前期的物业管理，发生的相关费用在经信托公司审核后在信托基金专户中支出。在条件成熟后，物业管理移交给小区业主委员会。信托公司进行清算，将剩余收益向合作建房者分配后，信托关系终止。

　　信托式合作建房是房地产开发建设一种新型的理念和形式。目前尚没有成功的经验可循，但是通过分析信托式合作建房的合法性、操作方法等方面的内容，我们有理由认为这种方式可以成为合作建房者最有可能成功开发属于自己房产的途径。

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