2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一条规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　从上述规定可以看出，保护国家、集体、私人的物权、发挥物的效用是《物权法》的基本原则。造成小产权房问题根源的土地二元结构制度所引起的部分操作跟现有的经济及发展需求之间存在不协调，可按如下方面考虑局部调整：

　　一是遵循《物权法》的上述基本原则，实现同地、同权、同价，由市场根据土地所处的位置、供求关系、周边环境、建筑密度及建设成本制定价格，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，如拟达到该目标，需对我国的《土地管理法》等法律规定进行修订。对此，《物权法》第一百五十一条明确规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”

　　二是考虑平衡集体利益、国家利益、开发商利益及购房者承受能力，合理利用或结合政府杠杆手段、开发商资金、集体土地所有权及市场需求，我国某些地方依法实施的三旧改造项目就是此方面考虑的产物，但某些地方存在相关政策及规定不到位、三旧改造项目程序不透明等问题导致产生部分误解，今后还需加强。

　　2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第十条明确规定：“严格规范农村集体土地确权登记发证行为，结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。”

　　根据上述意见可以看出，不予登记的是具有违法用地性质的小产权房。在小产权房常态存在的今天，如对所有小产权房一刀切，不利于发挥物尽其用，更不利于社会的稳定。各级政府可借此机会，做好小产权房的清查工作（包括所处位置、安全性、面积、层数、使用人、原权属人等），为下一步根据相关法律法规修正或解释采用不同的处理手段打下铺垫及基础，并可以本次清查时间为一个界定点，在未出新规定之前，严禁新小产权房的建设，否则将一律作为违法建筑处理，以避免小产权房进一步扩张。

　　“法不责众”并非法律规定或基本原则，但小产权房已占据较大的市场已成事实，如一旦全盘否认，将对公众、社会产生不可预测的冲击。所以，我们要立足于现实，坚持基本的法律及原则，通过确立及把握确权标准，区别对待小产权房。

　　制定确权标准存在难度，如不加限制而合法，则因太宽而诱使更多人产生违法行为；如符合确权要求的条件太多，则因过窄而达不到目的。故，具体标准需要进一步研究，但以下原则不可违：

　　国家和城市的统一规划关系对土地的合理使用、城市化的顺利进程及环境、公共设施设备的合理配套等，合法的小产权房必须符合国家和城市的统一规划，对于属于违章建筑的小产权房依法处理。同时，为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。

　　从中央政府的初衷来看，限制小产权房其中因素就是担心滥占耕地，粮食安全受到威胁。保护耕地、确保粮食供给是我国坚持的最基本原则之一，也是重要的民众生存保障，此原则不可松，一旦发现存在占用耕地等非集体建设用地的小产权房则从严处理。

　　建筑物的质量直接关系广大民众的身体健康乃至生命安全，可确权的小产权房必须符合安全使用的质量标准，此原则应紧抓不放。存在质量安全问题的，在未整改前不予确权，严重者可按规定拆除以消除潜在的危险。

　　在城乡一体化、城中村改造的背景下，基于小产权房天生不足的缺陷，必须对其加强监管，特别是在规划、消防验收合格、施工安全等方面，引导小产权房必须合法合规操作。在监管的同时，政府可依法收取一定的费用。

　　在政府不予认可下，为何小产权房的市场越占越大？高房价无非给了小产权房疯长的肥料。如果政府能够完善社会保障体系，尤其是住房方面的保障措施，如提供足够数量、价格合理、区位适宜的保障性住房，并形成合理有效的分配机制，则可很大程度改变市场需求，促使房价回归合理标准、减少小产权房的规模和吸引力。

 

　　面对错综复杂的集体土地及发展众多的小产权房，紧了容易激发矛盾，松了可能违反法律法规，如何把握好一个度？如何平衡国家、集体、私人的利益？对此，立法者及政府将任重道远，既要依法依规，又要树立全盘、大局意识，逐渐完成小产权房的清查、清理工作，将小产权房纳入政府监管范畴，引导小产权房步入正轨。

---