第一项：注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
　　《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
　　1.已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书；

　　2.按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。

法律风险提示：拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。对商品房预售的条件作出规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

　　2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：

　　1.现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

　　3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　4.已通过竣工验收；

　　5.拆迁安置已经落实；

　　6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　　7.物业管理方案已经落实。
　　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

第二项：关于开发商的“五证二书一表”
　　合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证二书一表”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求；“一表”是指《竣工验收备案表》。

　　法律规定开发商需持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

　　开发商也需向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
　　《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
法律风险提示：有些开发商没有“五证二书”或“五证二书”不全时，为了出售房屋可能提供虚假的“五证二书”主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效“五证二书”来出售房屋。“五证二书”不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
律师献策：

　　1.复印件要注意核对原件相符；

　　2.有原件要核查批准日期以及使用和出售面积的多少；

　　3.对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的相关责任；

　　4.向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修；

　　5.不单看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有均备案，例如消防设施。

 

第三项：关于公摊面积

法律风险提示：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
律师献策：

　　1.在合同中写明确套内建筑面积和公摊面积；

　　2.列明公摊面积的构成；

　　3.按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 

第四项：关于房产证
法律风险提示：建设部格式合同并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
律师献策：

　　1.证书齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全需警惕；

　　2.将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

第五项：关于书面通知
法律风险提示：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
律师献策：

　　1.将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据；

　　2.如有开发商违约，买受人应以具体的书面形式通知对方，以备证据；
　　3.建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

第六项：关于所售房屋的抵押
法律风险提示：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不拥有物权。
律师献策：

　　1.在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载；

　　2.要求开发商将合同在房管局备案；

　　3.要求开发商提供保证责任；

　　4.建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

 

第七项：关于各方责任范围
法律风险提示：如果因开发商的各种原因（如：五证两书一表不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定，然而法律也没明确具体范围。
律师献策：