以上种种问题，是近年来购房者购买商品房时最多提出的。原因无他，只因房屋“烂尾”、开发商“崩盘”的新闻不绝于耳，刚需购房或改善型需求购房的市民不乏其人，但这些潜在风险又是实际存在。

　　这个司法解释全文如下：

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

　　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高级人民法院：

　　你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

　　一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

　　二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　如此，因购房者请求返还购房价款而产生的购房款返还请求权、工程建设单位因建设工程价款而享有的优先受偿权、其他债权人因设定抵押而设定的抵押权以及其他债权，各权利的顺位顺序全然明晰。购房者购买商品房的“最强效定心丸”产生了最强的“药效”，相应权利排在了“超级优先位置”！

　　当中，所有问题所有争论所有认识，整个嬗变过程脉络如下：

　　一、2002年颁布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，确立了建设工程价款优先原则。

　　二、2020年颁布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》承继了前述规定精神，沿袭了过去的做法，在第三十六条明定“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”即按照《民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”再次肯定建设工程价款优先位置。

　　三、同样是在2020年修正颁布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》，其中第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。于是，又等于通过程序法上的“执行排除”抵消实体法上的“权利优先”，让购房者权利与工程建设者权利顺位问题结论不一，令大家对该问题认识莫衷一是。

　　而今天，随着《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》颁布，法律的天平选择了倾向于万千辛辛苦苦积攒财富购置房屋的市民的一边，让购房者请求返还购房价款的权利雄踞“超级优先位置”，建设工程价款优先受偿权次之，抵押权以及其他债权再次。

　　“债权物权化”是当代民法经济的新现象，“债权物权化”源于德国学说“Verdinglichung obligatorischer Rechte”,该学说由德国学者杜尔凯特首次提出,随后经卡纳里斯和格恩胡伯的拓展,成为描述债权物权中间地带的学理工具。其中,卡纳里斯对“债权物权化”的概念界定,即债权具有部分物权效力或债权人具有部分物权人的法律地位,成为后来学者对“债权物权化”的标准化理解。受日本和我国台湾地区民法学影响,“债权物权化”除了借由债权具有绝对效力触发之外,还可由债权具有优先效力触发。在现实生活中，购房者支付大部分甚至全额购房款后，对房屋的完全物权具有期待性权利，渐趋形成类同于完全物权的权利，而“物权优于债权”，当房屋交付不能时，以财产性返还弥补该权利，自然可被认为优于其他债权性权利。

　　购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的行权顺位的问题，属于法律漏洞问题，而《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的颁布无疑是希望填补这一法律漏洞。但法律历史的经验与法理学的一些观点认为，“填补法律漏洞就会产生新的法律漏洞”，同样的，作为填补法律漏洞的购房者购房款返还请求权优先，也会带来一系列新问题，形成一定的法理困惑，最显而易见的就是对不动产物权公示原则的撼动、对金融机构担保物权的冲击，同样是“物权优于债权”的原理，放置在这场合分析，又会形成法理难以自洽。

　　由前所述再仔细推敲，购房者购房款返还请求权优先，对于购买商品房的购房者是“最强效定心丸”，但也许对于工程建设方、金融机构乃至开发商而言不啻于“毒药”一剂。然而，法律在当前需要提振经济信心，促进各项消费的环境下，在各种需求的博弈中，推出这样的方案，自然是综合考量各方利益平衡与利益最大化的现阶段的最优方案。规则既出就请尊重规则。但笔者也深信，特殊阶段的规则会是动态的。所以在尊重规则中，大家也要辩证看待实践问题思考实践问题，以发展的眼光审视规则。