近期，“带押过户”的二手房交易模式在多地实施，据笔者从多个新闻中搜集，目前，就有深圳、珠海、南京、苏州、济南、昆明、福州、西安等城市在尝试“带押过户”，海南近期也宣布探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

　　从经济学的角度，这些举措让长期关注房地产业的笔者，看到了稳楼市的政策逻辑链条，不仅在降低购房门槛，还延伸到了交易环节。从法学的角度，这些举措更让作为法律专业从业人的笔者，看到了《民法典》的施行让“带押过户”具备了法律条件，从而发挥法律对社会经济的作用，催化一系列二手房交易产生反应——简化二手房交易流程、降低二手房交易成本、增强二手房市场活力。

　　一、什么是“带押过户”？

　　笔者分析认为，“带押过户”其实属于一种相对型创设的概念，是相对于过去传统的二手房交易模式而言的。

　　在过去，传统的二手房交易模式，要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户。而“带押过户”则是将相应顺序调整，让房屋可以带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。

　　二、“带押过户”有何重大意义？

　　“带押过户”依笔者综合分析，起码存在两大意义，一是降低了交易成本，二是有利于化解交易风险。

　　传统的二手房交易模式要求先解押才能过户，解押就意味着卖方必须要还款，不还款就不可能解押，而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款。在这种情况下，卖方想要用买方的贷款还自己的贷款用以解除抵押几乎是不可能的。这时候买方就必须筹措过桥资金，会额外增加了支出，尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。而“带押过户”核心就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，使得买方不必再筹措过桥资金，以此降低交易成本。

　　另外，传统的二手房交易模式下，买方想要贷款购买二手房，就需要向贷款银行提出申请，进行过户登记，最后才放款。在这个过程中，为了配合买方的贷款，房子是先完成过户的，此时卖方承担的风险是巨大的，有可能落得房财两空的境地。同时，买方一旦在办理贷款的过程中出现征信等问题的影响导致银行不放款，为避免违约，买方就需要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。因此，在该模式下，买卖双方都承担着很大的压力，有些交易也会因为存在较大的交易风险而取消。而“带押过户”不需要先解押买方即可办理贷款，买方把房款放到提存账户就可以拿到房。这样，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。

　　“带押过户”从根本上在解决了抵押财产转让的问题下衍生的交易模式，是以《民法典》第406条规定为法律基础的。

　　《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

　　在《民法典》出台之前，我国长期以来对抵押物转让的限制都较为严格。过往，受制于原《物权法》第191条结合原《担保法》第49条的规定，不经过抵押权人的同意，抵押人不得转让抵押物。这也就使得抵押物的市场流转面临较大的困难。而《民法典》第406条的规定，在转让抵押物的场合，抵押人对抵押权人以“通知”取代了以往的“取得同意”，无疑是扩大了抵押人的处分权能，实际也催生了“带押过户”，引发了二手房交易市场的变化，为二手房交易市场注入新的活力。

　　应该清晰地看到，“带押过户”虽好，但世上从来就不存在决定完美的“无风险”的方案，在笔者分析看来，对于“带押过户”而言，这种辩证分析方法同样适用。而面对风险，我们要做的恰恰是发觉它，预防它。

　　对于“带押过户”的买方而言，《民法典》第406条中“抵押财产转让的，抵押权不受影响”的规定实质上承认了抵押权的追及效力，不论抵押物如何流转，抵押权人对抵押物的优先受偿权不受侵害，表明买方对房屋的所有权并不能够对抗抵押权人对房屋的优先受偿权。即当抵押权人在卖方无法清偿到期债务时，可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，买方对房产享有的所有权无法对其产生阻碍。因此，购买带抵押的房产，于买方而言，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，自己所有的房屋是否能够免受拍卖不仅取决于自身，很大程度上更是受到卖方的影响，在卖方抵押完全解除之前，买方对房产享有的所有权始终处于不安全状态。同时，“带押过户”仍受到卖方与抵押权人可能存在的原有的“禁止或限制转让抵押不动产约定”的限制。

　　对于“带押过户”的卖方而言，由于卖方贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承担巨大的还贷压力。

　　对于“带押过户”的抵押权人而言，在“带押过户”模式下，如果前抵押权人与后抵押权人不是同一人的，会有短期“双抵押并存”的情况存在。也就是说，在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋既存在卖方先前贷款所设定的抵押，又存在买方后续贷款所设定的抵押。当房屋实际拍卖价值不足以清偿原抵押与现抵押总额的情况出现时，抵押在后的抵押权人权利势必会造成损耗。从这个层面而言，银行作为抵押权人，权利并没有得到充分的保障甚至可能有所减损。

　　五、“带押过户”给登记机构带来了怎样的新要求？

　　对于作为抵押权人的银行来说，“带押过户”是一种重大革新，对这一重大革新，银行的忧虑所在是明显的——担心在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。而银行的这一忧虑，对登记机构实际形成了一定的“倒逼”。

　　依笔者分析认为，为了充分发挥“带押过户”的作用，登记机构有必要在“打造一流营商环境”的认识高度下，再精简申请资料、压缩办理时限。在具体措施方面，如果对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，应实现合并办理。而且还应该与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止同时退回，保障交易安全。

　　在可预想的未来的一段时间里，在实务的推进中，在作为抵押权人的银行的权益并没有得到最充分最安全的保障的前提下，买方、卖方、抵押权人三方的利益平衡点也势必相对难以确定，银行的配合程度与推动积极性并不一定可观，具体买卖双方如何协调银行进行操作，会是该项政策在后续落实过程中面临的较大问题。

　　但笔者所看到的是，“带押过户”作为二手房买卖市场的一股新的活水，既减轻了过桥资金烦恼，降低了二手房再入市门槛，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本。如此具有积极的社会意义的二手房交易模式，在社会需求的推动下，在登记机构与金融机构、资金提存机构等系统进一步加强沟通，打通障碍之后，必将成为一种二手房交易的常态，也势必会进一步活跃房地产市场，是值得拥抱的未来发展趋势所在。

　　正如恩格斯在《恩格斯致康拉德.施米特》中所指出的法“只不过是经济的反映而已”。笔者始终认为，对于民事商事法律而言，社会经济领域的任何一种交易模式，法律并不是“创制”它，而是用法律术语“描述”它，并且在不违法不违背公序良俗的情况下“肯定”它，通过“肯定”它来引导、促进、保障全社会一起“用好”它。