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“楼盘烂尾”=“强制停贷”,穿越“应然”与“或然”——基于广佛等地司法实践的分析
文章作者: 郑宇佳 江秋榕    更新时间: 2022/7/26
  自从2021年某地产大亨某大事件开始,至今全国超过200个地产项目出现烂尾事件。从江西景德镇购房者发出第一封《断贷告知书》开始,全国多个城市陆续见到了“断供潮”。
  “当楼盘出现烂尾,我可以断供么?”成为了无数购房者的现实疑问,也成为了法律亟待回应的社会实务问题。
  作为在房地产领域深耕多年的法律实务工作者,我们基于对广佛等地的司法实践,结合相关法理,对该问题进行了再深入分析,撰成此文以飨大众。

  一、答案
  按照我们对广佛等地的司法实践实证分析,“楼盘烂尾”=“强制停贷”似乎成为了标准答案。
  (一)购房合同与借款担保合同可以在同一诉讼中一起解除
  购房者以按揭贷款支付房款,使商品房买卖交易实际上形成了开发商与购房者之间的房屋买卖合同关系、购房者与银行之间的按揭贷款合同关系以及开发商与银行之间的担保关系。诚然,这个中的法律关系之间有着相互联系,但本质是相互独立的。
  但最高人民法院(2019)最高法民再245号判决无疑以突破合同主体相对性之举,侧重这其中的“相互联系”的审视,向购房者伸出援手作出倾斜。而《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人要求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”也实际遵循了这一思路。
  在该案例的辐射下,循前述司法解释的规定,我们在分析广佛等地的实务裁决时,看到这当中似乎也透析出这样的观点——开发商违约逾期交付,商品房买卖合同被确认解除,致使商品房担保贷款合同无法实现,商品房买卖合同及商品房担保贷款合同可以一起解除。其中具代表性的佛山市禅城区人民法院作出的(2022)粤0604民初6274号判决、广州市中级人民法院作出的(2022)粤01民终2464号判决就是例证。
  (二)开发商违约直接承担购房者对按揭银行的责任
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十一条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
  对此,我们倾向于支持严格的违约责任自负的观点,我们认为,应当明确购房者作为借款人解除按揭贷款合同的根本原因在于开发商违约,因此,购房者对按揭银行承担的赔偿责任应视为其在买卖合同项下因开发商违约而致损失的当然组成部分。开发商实际占有使用购房者支付的首期款及银行发放给购房者的房屋按揭贷款,由此,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行,购房者不负返还义务。(见《人民司法•案例》2016年第14期,第13页)
  (三)已支付贷款利息所造成的损失由开发商承担
  银行贷款中已支付的贷款利息部分,虽然不属于首期款项及银行贷款本金,但却是购房者为购买房屋所受的实际损失。
  对该问题以广州市中级人民法院作出(2022)粤01民中2464号判决为代表,法院认为在商品房买卖合同中已经约定了购房者以按揭方式支付购房款,该付款方式属于开发商与购房者共同选定的付款方式,因合同解除,购房者未取得涉案房屋,故银行贷款利息属于开发商与购房者在签署合同时可预见的损失,故购房者要求开发商赔偿已付按揭贷款的利息诉讼请求法院予以支持。

  二、追问
  当“楼盘烂尾”=“强制停贷”成为了标准答案,很多质疑的声音也随之而来。在坚守合同主体相对性的理念下,其中不乏“这样处理有法理支撑吗?”的法律疑问,想不清楚商品房买卖合同履行过程中的“楼盘烂尾”怎样会波及到担保贷款合同的“强制停贷”。
  纵观广佛等地的司法实践,相关的裁决似乎也没在这问题上作充分说理,没有指明相关答案的“应然”。
  其实,现行的《民法典》以及过去其时施行的民事法律,规范对象通常是孤立的法律行为,所以产生前述疑问是正常的。但如果以法律学理上的“联立合同”理论来解构,问题也就迎刃而解了。实际上,在期房按揭交易的场合,本身就是一种典型的合同联立的场合。《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的相关规定,也体现了最高人民法院以合同联立看待商品房买卖合同与担保贷款合同之间的依存关系。
  从域外法比较的角度,《德国民法典》第358条、第359条规定了联立合同中对消费者的特殊保护,日本《分期付款销售法》第30条允许消费者向信用提供者主张抗辩权,也体现了这一思维进路。德国法学家迪特尔.梅迪库斯更是在其名著《德国债法分论》中把这种关联形容为“密切”。

  三、反思
  在相应的答案与法理都明显倾向于购房者的前提下,若从遵从私法自治的角度考量,并进一步考虑银行可能招致的损失,“楼盘烂尾”=“强制停贷”这个标准答案其实是不应太理直气壮的——买卖房屋的始终是开发商和购房者,但以上答案却是实质让银行替购房者承担买卖合同项下开发商不能返还购房款的风险,背离银行合理预期,损害交易安全。
  然而,一个成熟的司法观点的诞生是社会实践中各种利益衡平的结果,一个法律结论的“应然”与“或然”都是当前现实的“需要”与法律“被需要”的结果。
  也许,我们今天所遇到的这一热门问题的解决,根本并不在于对法律的追问,而在于对房地产、金融乃至更多诸如监管缺位等属于经济学、行政管理学上的追问。而我们作为法律人,只能也只应先谦卑地在法的范畴内,检讨法的问题,探索“应然”与“或然”。
 
 
 
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